Далеко не все собственники квартир в многоквартирном доме в курсе, что они имеют право не только на жилье, но и на прилегающую к дому территорию. Эксперты рассказали, что входит в ее состав, как оформить землю во владение и каким образом ее можно эффективно использовать для общего блага.
Что входит в придомовую территорию и кому она принадлежит
В состав придомовой территории включен земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, разъясняет исполнительный директор ассоциации "Совет ЖКХ" Марк Геллер.
"Такая территория включает в себя сам участок под домом, проезды и тротуары, детские и спортивные площадки, парковки, зеленые зоны и газоны, контейнерные площадки, а также инженерные коммуникации и подходы к ним", – конкретизирует кадастровый инженер, зарегистрированный на сервисе "Профи.ру" Дельгира Бадмаева.
Также сюда относятся площадки для сбора мусора, добавляет юрист A&T Дарья Житомирская (пункт 6 методических рекомендаций, утвержденных приказом Минстроя России от 07.03.2019 № 153/пр.)
Земля под домом и прилегающие участки
Получается, придомовая территория – это не просто двор. В юридическом смысле это земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также территория, необходимая для его эксплуатации, говорит Бадмаева.
В ситуации, когда земельный участок поставлен на кадастровый учет, он принадлежит всем собственникам квартир на праве общей долевой собственности (статья 36 Жилищного кодекса РФ). Доля каждого равна доле его квартиры в доме.
В случае же, если участок не сформирован, он находится в государственной или муниципальной собственности, хотя фактически им пользуются жители дома, говорит Бадмаева. В подобной ситуации территорией распоряжается муниципалитет, но жильцы все равно обязаны ее содержать (определение Верховного суда от 16.08.2023 № 66-КАД23-6-К8), добавляет президент Национальной палаты кадастровых инженеров Алла Овчинникова.
Инфраструктура и зоны обслуживания
Принадлежность инфраструктуры на придомовой территории зависит от того, на чьем земельном участке расположены объекты, обращает внимание Бадмаева.
Чаще всего детские и спортивные площадки во дворе, по ее словам, являются общим имуществом дома, но только при условии, что они находятся в границах его участка.
Площадки, построенные городом, иногда остаются муниципальной собственностью, даже если расположены рядом с домом, говорит Бадмаева. Гаражи и парковки также могут быть частью придомовой территории, отдельными объектами с собственниками или принадлежать муниципалитету.
Как проверить границы придомовой территории
Проверить границы придомовой территории можно разными способами: через публичную кадастровую карту, через управляющую компанию, а также в муниципальных органах и в МФЦ.
Онлайн через публичную кадастровую карту
Один из самых быстрых способов – посмотреть данные об участке на Публичной кадастровой карте. Она размещена на главной странице портала "Национальная система пространственных данных".
При выборе такого способа поиска информации об участке Овчинникова предлагает следующий алгоритм действий:
- В строке поиска ввести кадастровый номер земельного участка (если известен) или точный адрес многоквартирного дома.
- В результатах поиска выбрать нужный участок.
Результат поиска "Площадь уточненная" означает, что границы установлены официально. "Без координат границ" или "Площадь декларированная" – границы не установлены, точная территория не определена.
Через управляющую компанию
Еще один возможный вариант узнать границы придомовой территории – запросить техническую документацию в УК или ТСЖ. Управляющая компания обязана хранить и актуализировать техническую документацию на дом, включая сведения о земельном участке (пункты 2, 4 правил, утвержденных постановлением правительства РФ от 15.05.2013 № 416), обращает внимание Житомирская.
Для получения подобной информации необходимо подать письменный запрос и быть готовым предъявить документы, подтверждающие тот факт, что заявитель является собственником квартиры в этом доме (выписку из Единого государственного реестра недвижимости).
Но надо иметь в виду, что УК имеет право отказать в предоставлении подобной информации, предупредил управляющий партнер адвокатского бюро "Юг" Юрий Пустовит.
В муниципальных органах или МФЦ
Также можно заказать выписку из ЕГРН в МФЦ или на портале госуслуг.
"Границы придомовой территории в ней будут отражены не только на схеме, но также будут указаны и координаты углов границ земельного участка, определяющие его точное местоположение и площадь", – говорит член комиссии по правовому регулированию строительства и созданию качественной среды для жизни Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.
Еще один возможный вариант для того, чтобы получить сведения о границах, – обратиться в муниципальные органы, например, в Москве это департамент городского имущества. Сделать это возможно через МФЦ или направив письменный запрос по адресу госоргана.
Как оформить и межевать придомовую территорию
Владельцы квартир в многоквартирном доме могут оформить придомовую территорию в общедолевую собственность. В том случае, если границы участка не определены, для этого необходимо провести процедуру межевания. Это комплекс специальных работ, которые проводятся на земельном участке для определения его реальных границ (в координатах) и площади, уточняет Геллер.
Когда и зачем нужно межевание
Межевание земельного участка проводится для установления его границ на местности, поясняют в пресс-службе Росреестра. Оно осуществляется, когда границы земельного участка не установлены - в том числе, если сведения о его границах отсутствуют в ЕГРН.
"Такое возможно в ситуации, когда дом был построен до введения Жилищного кодекса РФ. В этом случае образование земельного участка является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. Однако законом не установлен срок, когда такое межевание должно быть проведено. То есть по факту межевания может не быть", – предупреждает Овчинникова.
Отсутствие межевания, по ее словам, обозначает неопределенность границ придомовой территории, отсутствие права собственности жителей дома на участок (если он не сформирован), а также споры о границах.
"Важно понимать, что без межевания жильцы фактически пользуются территорией, но юридически не контролируют ее", – констатирует Бадмаева.
Пошаговая процедура для жильцов
С заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, вправе обратиться любой собственник помещения в нем, поясняют в пресс-службе Росреестра.
Порядок действий в этом случае, по словам Бадмаевой, должен выглядеть следующим образом:
- необходимо провести общее собрание и принять решение о формировании участка;
- обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит межевой план и иную графическую документацию: проект межевания территории или схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
- подать документы в Росреестр через МФЦ для постановки участка на кадастровый учет.
Заявление о проведении государственного кадастрового учета участка может подать не только любой из владельцев квартир в доме, но и кадастровый инженер (часть 4 статьи 16 закона № 189-ФЗ), который подготовил межевой план, обращает внимание Овчинникова. Для этого ему не нужно получать доверенность от собственников.
Можно ли обойтись без межевания
С 2022 года земельный участок под многоквартирным домом можно поставить на кадастровый учет без проектов межевания, только по схеме ее расположения на кадастровом плане территории (федеральный закон от 30.12.2021 №478-ФЗ).Подготовкой схемы занимается Росреестр, выполнить работы он должен в течение трех месяцев. Готовая схема впоследствии должна пройти процедуру публичных слушаний.
Права и обязанности жильцов и управляющей компании
В том случае, если земельный участок под домом поставлен на кадастровый учет и принадлежит владельцам помещений на праве долевой собственности, у них появляются дополнительные права распоряжения придомовой территорией.
Что могут делать собственники квартир
Владельцы квартир, по словам Бадмаевой, получают право принимать решения о том, как использовать двор: устанавливать ли шлагбаумы, ограничивать ли сквозной проезд, организовывать ли парковочные места или благоустраивать территорию."Кроме того, жильцы обретают возможность полноценно благоустраивать придомовую территорию. Когда границы участка закреплены в кадастре, становится понятно, за какую именно территорию отвечает дом. Это упрощает установку детских и спортивных площадок, озеленение, размещение малых архитектурных форм и участие в городских программах благоустройства", – добавляет она.Придомовая территория, помимо этого, может стать источником потенциального дохода долевых собственников, говорит Бадмаева. В некоторых случаях жильцы могут использовать часть территории, например, сдавать место под оборудование связи, рекламные конструкции или платную парковку.Также общее собрание собственников может установить правила выгула домашних животных, въезда и выезда автомобилей, прохода на территорию посторонних лиц, добавляет гендиректор юрфирмы "Ляпунов, Терехин и партнеры" Филипп Терехин.Права собственников квартире после постановки участка на кадастровый учет
Права собственников
Дополнительные возможности
Использование двора
Устанавливать шлагбаум, организовать парковочные места, ограничить сквозной проезд
Благоустройство территории
Озеленение двора, установка детских и спортивных площадок
Получение дополнительных доходов
Сдача территории и строений под оборудование для связи, рекламные конструкции и т.п.
Что обязана делать УК
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать на общем собрании собственников один из способов управления (статья 161 Жилищного кодекса РФ ):
- непосредственное управление собственниками помещений, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
В том случае, если собственники решили доверить управление домом управляющей компании, в ее обязанности по обслуживанию придомовой территории, по словам Житомирской, входит:
- уборка площадок, дворов, дорог, тротуаров;
- содержание мест накопления твердых коммунальных отходов;
- обслуживание мусоропроводов;
- сохранность зеленых насаждений и уход за ними;
- содержание детских и спортивных площадок;
- обеспечение доступности среды для инвалидов;
- проверка технического состояния конструкций, кровли, инженерных систем.
Совместное управление и голосование жильцов
После формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет использование и управление придомовой территорией осуществляется собственниками помещений совместно путем принятия решений на общем собрании собственников, рассказывает Житомирская. Сюда относятся, например, вопросы по утверждению перечня работ по обслуживанию земельного участка и порядка финансирования указанных работ, говорит Геллер.Согласно статье 46 Жилищного кодекса РФ, решения ОСС по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов.Важно! Собственники должны иметь в виду, что доля в праве на земельный участок, образующий придомовую территорию, необоротоспособна, то есть ее нельзя продать, подарить, завещать. Произвести её отчуждение можно только вместе с квартирой, акцентирует внимание Пустовит.
Плюсы и минусы межевания придомовой территории
У межевания придомовой территории, в результате которого, земельный участок под многоквартирным домом переходит в долевую собственность владельцев помещений в нем, есть и плюсы, и минусы.
Преимущества
Главное преимущество межевания, по словам Бадмаевой, – получение реального контроля над двором жильцами. Они получают право принимать решения о том:
- как использовать двор;
- как полноценно благоустраивать придомовую территорию;
- как получить дополнительный доход от использования придомовой территории.
Недостатки
В качестве очевидных минусов Бадмаева указывает следующие пункты:
- дополнительные расходы: после оформления участка жильцы могут быть вынуждены взять на себя часть расходов по содержанию территории, если она не обслуживается муниципалитетом;
- требования по согласованию границ: если придомовой территорией исторически пользовались неформально, могут возникать споры, например, из-за парковок или проездов, а при межевании часто требуется согласовывать границы с соседними домами или владельцами соседних участков;
- юридические и организационные сложности: необходимо провести общее собрание собственников, собрать кворум и оформить решение.
Распространенные мифы о придомовой территории
Собственники квартиры боятся, что после постановки земельного участка под домом на кадастровый учет, им придется платить налог на землю. Но это миф: земельные участки в составе общего имущества многоквартирного дома, как разъясняют в Федеральной налоговой службе, освобождаются от налогообложения. Сведения о том, что земельный участок относится к такой категории земли, налоговые органы получают из органов Росреестра согласно статье 85 Налогового кодекса РФ.
Практические советы и рекомендации
Для того, чтобы разобраться со статусом земли под собственным многоквартирным домом и понять, на что имеют право собственники квартир при распоряжении придомовой территорией, стоит предпринять следующие действия.
- Понять, установлены ли границы придомовой территории, и каковы они.
- При необходимости инициировать межевание территории и постановке ее на кадастровый учет.
- Принять решения по использованию придомовой территории на общем собрании собственников.
Подробнее https://alrf.ru/news/pridomovaya-territoriya-kak-uznat-kakaya-zemlya-prinadlezhit-vashemu-domu/
