Выводы
Управляющая компания вправе вскрыть квартиру для устранения аварии (при наличии реального ущерба или угрозы здоровью жителей) без присутствия собственника или его согласия — апелляционное определение Московского городского суда от 08 октября 2024 года, дело № 33-44213/24.
Очень редкое судебное решение в пользу управляющей компании! Может по причине, что ответчиком выступает Государственное бюджетное учреждение (ГБУ) «Жилищник Преображенское»?
Обстоятельства дела
Истец, собственник квартиры, обратилась с иском к управляющей компании ГБУ «Жилищник Преображенское». Она требовала взыскать ущерб, расходы на оценку ущерба и на услуги представителя, а также штраф.
Причиной иска стало вскрытие входной двери её квартиры 7 февраля 2023 года сотрудниками ГБУ без её ведома и присутствия. В ходе вскрытия были повреждены три замка, дверное полотно и прилегающие стены. Вскрытие было связано с ликвидацией аварийной ситуации — течи «на стояке ГВС после перепланировки отводов на разводящий трубопровод (течь по сварочному шву на отводе)», которая угрожала заливом квартирам соседей и общему имуществу дома.
Аргументы сторон
- Истец утверждала, что действия управляющей организации были неправомерными, причинили ущерб её имуществу (двери) и не были согласованы с ней.
- Ответчик (ГБУ) пояснил, что вскрытие произведено на основании заявки о заливе из квартиры истца, после неоднократных попыток получить доступ в квартиру, которые оказались безуспешными. Работы были направлены на предотвращение ущерба общему имуществу и соседям. При вскрытии была заменена только личинка замка, дверь и стены повреждены не были.
Решение суда
Суд первой инстанции и апелляционная инстанция пришли к выводу, что действия управляющей организации были необходимы и правомерны:
- Вскрытие квартиры осуществлено в условиях аварийной ситуации и отсутствия доступа в жилое помещение.
- Действия направлены на предотвращение дальнейшего залива и вреда общему имуществу и имуществу других собственников.
- Вскрытие выполнено с соблюдением мер по сохранению имущества истца.
- Факт залива подтверждён документально.
- Управляющая организация действовала в рамках своих полномочий, в присутствии уполномоченного сотрудника полиции.Цитата из решения суда:«… действия ответчика были выполнены в рамках предоставленных полномочий, как управляющей организации, в присутствии уполномоченного сотрудника полиции, при наличии обстоятельств причинении вреда имуществу собственников многоквартирного дома, в том числе, имуществу истца.Факт течи горячей воды из квартиры истца был подтвержден, стояк на горячую воду на 3 дня был перекрыт для всего подъезда, вскрытие двери производилось с соблюдением условий сохранения имущества истца. Ответчик, проводя неотложные работы по ликвидации течи с целью предотвращения вреда общему имуществу многоквартирного дома, а также жилым помещениям, находящимся в собственности граждан, выполнял обязанности, возложенные на него пунктом 4 статьи 138, частью 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.»Примечание — здесь суд неверно сослался на нормы, регулирующие деятельность ТСЖ, вместо управляющей компании!
В связи с этим суд отказал в удовлетворении исковых требований о возмещении ущерба.
Правовые основания
При вынесении решения суд руководствовался следующими нормами:
- Жилищный кодекс РФ (ст. 3, 10, 161, 162) — обязанности управляющей организации по содержанию общего имущества и обеспечению безопасности.
- Гражданский кодекс РФ (ст. 209, 304, 1064) — права собственника и основания для возмещения ущерба.
- Федеральный закон «О полиции» (ст. 15) — условия и порядок проникновения в жилые помещения.
- Правила технической эксплуатации жилищного фонда № 170
- Правила содержания общего имущества в МКД № 491
Согласно ст. 3 ЖК РФ проникновение в жилое помещение без согласия собственника допускается исключительно при наличии чрезвычайных обстоятельств, угрожающих жизни, здоровью или имуществу.
Выводы и рекомендации
- Действия управляющей организации по вскрытию квартиры без согласия собственника допустимы при наличии объективной необходимости и аварийной ситуации, угрожающей общему имуществу и безопасности жильцов.
- Собственники обязаны предоставлять доступ для проведения аварийных и неотложных работ, направленных на сохранение имущества и обеспечение безопасности.
- При повреждении имущества в ходе таких действий управляющая организация освобождается от ответственности, если доказана необходимость и соблюдены меры по сохранению имущества.
- Необходимо привлекать полицию.Сомневаемся, что полиция придет по заявкам частных УК, ТСЖ или ЖСК. По настоящему делу управляющая компания — ГБУ, подконтрольная Правительству Москвы. Поэтому полиция идем им навстречу.По всем остальным подобным случаям (например, в Санкт-Петербурге) полиция отвечает отказом. Примерно так — «убьют — приедем».
