С 1 июля в России поднимут коммунальные тарифы — в среднем на 11,9%, но в некоторых регионах рост достигнет 23-25%. Для многих семей это будет весьма чувствительная прибавка. При этом, по опросам, каждый третий житель многоквартирного дома не понимает, из чего складываются суммы в квитанциях за ЖКУ.
Можно ли сдержать рост тарифов и как помочь тем, у кого «коммуналка» съедает огромную долю доходов? Что делать с исчерпавшими свой ресурс лифтами и что происходит с ценами на жилье из-за удорожания ипотеки? Об этом aif.ru поговорил с председателем Общественного совета при Минстрое РФ, бывшим председателем правительства России Сергеем Степашиным (первая часть интервью — aif.ru/politics/russia/-ostavili-vsyu-etu-nechist-stepashin-rasskazal-chto-meshaet-miru-na-ukraine" target="_blank">здесь).
Тариф бьёт по карману
Виталий Цепляев, aif.ru: Сергей Вадимович, не так давно президент говорил о важности постепенной индексации тарифов ЖКХ — по его словам, резкие скачки негативно отражаются на финансовом положении россиян. То есть сегодня тарифы растут слишком быстро?
Сергей Степашин: Не повышать тарифы тоже нельзя, иначе у нас будут такие же блэкауты, что случились этой весной в Испании и Португалии. Но президент правильно сказал: давайте делать это очень аккуратно и постепенно. Потому что от повышения тарифов зависит уровень инфляции, а кошелек наших граждан не успевает за ростом цен. У многих россиян квартплата съедает почти 30-40% семейного бюджета, а то и больше. Я могу подтвердить это на примере своей сестры, которая живет в Санкт-Петербурге. У нее пенсия 22 тыс. рублей, а за жилье она платит 18 тысяч в месяц. За маленькую двухкомнатную квартиру! И если бы я ей не помогал, не знаю, как бы она выживала.
— Но ведь по закону, если доля коммуналки превышает 22% доходов семьи, то положены субсидии. Получается, закон работает не всегда?
— Так же, как потребительскую корзину Росстат считает, мягко скажем, своеобразно, так и нуждаемость в субсидиях у нас оценивают по-разному. Например, учитываемый размер площади жилого помещения может отличаться в зависимости от региона от 18 кв. м до 33 кв. м на человека. Из-за разницы в региональных стандартах при расчете субсидии на оплату ЖКУ получается и разный размер этой выплаты.
Обращение за субсидией должно требовать от человека минимум действий — ведь необходимая информация о человеке, его семье уже содержится в системе.—Сергей Степашин
При этом, что удивительно, число граждан, обращающихся за субсидией, не растет, а снижается. Если в 2015 году таких семей в России было 3,75 млн (6%), то сейчас их всего 2,9 млн (3,3%). А общий объём средств, направляемых на эти цели, за эти 10 лет также снизился с 92,7 млрд руб. до 54,8 млрд. руб. Скажем так: эффективность и удобство обращения за субсидией на оплату ЖКУ сложно назвать достаточными. И здесь профильным ведомствам есть над чем поработать.
— Вы недавно сказали, что у Совета есть предложения по усилению адресной̆ помощи тем, кто не «тянет» тарифы ЖКХ. Приведете пример?
— Сам способ обращения за субсидией должен стать гораздо более удобным. Таким решением может стать интуитивно понятный машинный интерфейс. Обращение за субсидией должно требовать от человека минимум действий — ведь необходимая информация о человеке, его семье уже содержится в системе. Эти сведения могут быть использованы и для обработки обращений, и для принятия обоснованного решения по предоставлению субсидии. Правила расчета размера субсидии также должны стать более понятными и прозрачными для граждан. Критерии нуждаемости могут быть установлены на федеральном уровне, они должны учитывать максимальную долю расходов на оплату ЖКУ, стандарт стоимости этих услуг, стандарт нормативной жилой площади — с поправкой на региональную специфику, конечно.
Тяжелые на подъём
— За жилищно-коммунальные услуги платим всё больше, а качество этих услуг зачастую лишь падает. Одна из острейших проблем, о которой не раз писал «АиФ» — исчерпавшие свой ресурс, часто ломающиеся лифты. Чего не хватает для ее решения?
— До 2030 года нам надо модернизировать и заменить более 108 тысяч лифтов. И менять их есть на что. К счастью, в рамках импортозамещения мы научились делать хорошие лифты — жизнь заставила, что называется. Проблема только в финансах. Деньги на эти цели собираются на специальных счетах за счет взносов на капремонт, но этих накоплений недостаточно. Система сбора средств капремонта существует 10 лет, но владельцы спецсчетов смогли накопить на замену лифта разве что в Московском регионе, где достаточно высокий взнос — 20-25 руб. за квадратный метр жилья. Замена лифтов — это самый дорогой вид работ. В среднем по стране это уже более 4 млн руб. (стоимость самого лифта, демонтаж старого и монтаж нового.) Надо признать — регионы долго тянули с заменой лифтов, дошли до крайней точки. Но одно дело — за год поменять 300 лифтов, и другое — все 1500, запланированных на пятилетку.
Хотя льготная ипотека (в том числе семейная) была сохранена для отдельных категорий граждан, такие кредиты стали недоступны для большинства. Резкое падение спроса действительно представляется угрожающим для застройщиков.—Сергей Степашин
— То есть гражданам придется еще какое-то время пользоваться лифтами с истекшим сроком эксплуатации? Не слишком ли опасно?
— В прошлом году я честно сказал в присутствии министра — мы не успеем заменить лифты в нормативные сроки. Были предложены механизмы, позволяющие при определенных условиях продолжить эксплуатацию лифтов. Без этого мы должны были бы просто отключить в феврале этого года тысячи лифтов в домах.
Вместе с Российским лифтовым союзом мы предложили внести в постановление правительства РФ дополнение, что после полного обследования можно продлевать срок работы лифтов сначала на три года, потом, после повторного обследования, еще на два года. Но всего не более чем на пять лет.
Также мы обращались к правительству с предложением возобновить программу софинансирования замены лифтов, но, к сожалению, решения пока нет. В качестве привлечения внебюджетных инвестиций мы попробовали применить облигационный заем. Сделали дебютный проект, выпустили облигации, продали их через Мосбиржу и эти финансы пустили на замену лифтов. Собственники постепенно рассчитываются, а мы погашаем купоны (проценты) по облигациям. В приобретении облигаций есть определенная выгода для инвестора. Также получено согласие ФАС России на использование контрактов жизненного цикла для замены лифтов на социально важных объектах.
Подешевеет ли жильё?
— Второй год страна живёт в условиях высокой ставки ЦБ. Как сегодня выглядит ситуация с ипотекой и строительством жилья? Правда ли, что у крупных застройщиков продажи рухнули наполовину?
— Хотя льготная ипотека (в том числе семейная) была сохранена для отдельных категорий граждан, такие кредиты стали недоступны для большинства. Резкое падение спроса действительно представляется угрожающим для застройщиков. При том что во многом благодаря ипотечным программам ввод жилья в стране увеличился с 2004 года в 2,6 раза, а объем такого кредитования вырос с 20 млрд рублей до почти 5 трлн в 2024 году.
В условиях неопределенности нужно пытаться изыскивать дополнительные возможности для того, чтобы жилье продолжало строиться, и чтобы оно не стало недоступным для больших групп населения.—Сергей Степашин
Пока ввод жилья в 2025 и 2026 годах не вызывает у нас особых опасений. Дело в том, что срок строительства многоквартирного дома — примерно три года, и начатые проекты уже имеют финансирование от участников долевого строительства. Основной риск — это сокращение новых проектов и, как следствие, снижение ввода жилья в 2027-2028 годах. Площадки есть, документы в порядке, но нет экономической целесообразности для начала строительства. Чтобы смягчить ситуацию, мы предложили, в частности продлить мораторий на банкротство для застройщиков многоквартирных домов. И это предложение нашло отклик, поскольку многие компании уже завтра могут оказаться в данной ситуации.
— Есть ли вероятность резкого снижения цен на квартиры? Или тем, кто планирует покупку, надеяться на это не стоит?
— Многие застройщики в стремлении успеть воспользоваться льготной ипотекой постарались продать как можно больше квартир по этой программе, что привело к фиксации цен и наполнению счетов эскроу в конце 2023-го — начале 2024 годов. Однако завершение строительства таких объектов запланировано на 2025-й, а в некоторых случаях — на 2026 год. При этом стоимость многих работ за этот период существенно увеличилась. Все это может привести к трудностям при реализации проектов, увеличению сроков строительства (что, в свою очередь, ведет к росту расходов на проценты по проектному финансированию). И, в конечном итоге, может грозить дефолтом застройщикам. В таких условиях вряд ли можно ожидать снижения цен на жилье, поскольку это еще больше усложнит завершение уже начатых проектов и никак не простимулирует начало новых.
В условиях неопределенности нужно пытаться изыскивать дополнительные возможности для того, чтобы жилье продолжало строиться, и чтобы оно не стало недоступным для больших групп населения. Сегодня застройщики вместе с банками ищут различные варианты — рассрочку, еще какие-то схемы. Но эти небольшие «примочки» против высокой ключевой ставки проблему не решат. Поэтому нужно использовать нынешнее время для того, чтобы улучшить законодательство и наработать новые подходы к развитию жилищного строительства.
— Как людям решать квартирный вопрос в условиях дорогих кредитов?
— В России очень не хватает цивилизованного коммерческого и некоммерческого арендного жилья. А ведь оно могло бы решить жилищные проблемы молодых семей, студентов, специалистов, которые привлекаются на работу из других городов. По статистике, около 82% россиян проживают в собственных квартирах, еще около 6% — в неприватизированном жилищном фонде, а 10-12% арендуют жилье у частных лиц. При этом аренда, как правило, находится в «теневой зоне»: собственники квартир не всегда платят налоги, отсутствуют договоры найма, что приводит к незащищенности обеих сторон. Между тем, в других странах арендное жилье — преобладающая форма: в Берлине его доля составляет 80%, в Нью-Йорке — 65%. Конечно, арендное жилье — не новинка для нашего рынка. До революции в России, особенно в крупных городах, были так называемые доходные дома, только все это было без участия государства — частные владельцы строили дома, чтобы получать прибыль. И конечно, ставки аренды никто не субсидировал.
Ещё в 2014 году в Жилищный кодекс были внесены нормы для развития наемного жилищного фонда, большинство регионов уже давно приняли свои необходимые акты. Но ситуация практически не меняется. Комиссия по жилполитике Общественного совета предлагает при участии Минстроя России, «Дом.РФ» и Банка России разработать стандарты кредитования компаний, готовых развивать сегмент наемных домов, а также внедрить программу рефинансирования таких кредитов под залог этих домов. При снижении стоимости кредитов это позволит строить доступное наемное жилье как за счет бюджетов, заинтересованных в предоставлении жилья внаем льготным категориям граждан, так и за счет, например, предприятий, заинтересованных в обеспечении арендным жильем своих работников.
Источник
Фото
Нина Зотина / РИА Новости
📌 Прими участие в "Ярмарке УК" - выставка PRO управление недвижимостью
