Переломным моментом, который переключит интерес инвесторов с депозитов на покупку офисов, станет падение ключевой ставки до 15% и перспектива ее дальнейшего снижения. Пока этого не произошло, основными игроками в офисном сегменте останутся конечные пользователи, отмечают эксперты из «Товарищества Рябовской Мануфактуры».
6 июня 2025 г. Центробанк впервые с октября прошлого года снизил ключевую ставку — на 100 б.п. До этого почти три года процент, под который ЦБ выдавал кредиты коммерческим банкам, только рос и достиг максимального значения 21% годовых. Прямого влияния на рынок столь умеренная корректировка не окажет, но она создает важный психологический эффект, отметил Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры».
«Опытные игроки уже не первый месяц находятся на низком старте — они понимают, что столь высокие ставки не могут держаться долго. Первое снижение стало сигналом, что период сверхдоходности депозитов, возможно, подходит к концу. А для рынка недвижимости важна не только конкретная цифра по «ключу», но и сам тренд на его снижение», — пояснил эксперт.
Первый массовый переток капиталов с вкладов в офисы начнется, когда сойдутся два фактора: ключевая ставка приблизится к 15% и станет очевидным ее дальнейшее долговременное снижение.
А когда показатель дойдет до 10%, скорее всего, случится вторая волна: офисный рынок привлечет менее опытных инвесторов, которые ранее выбрали депозиты как простой вариант размещения средств от продажи квартир и другой недвижимости. Столкнувшись с падающей доходностью вкладов, они выберут более устойчивые активы.
«Отдельная категория — те, кто ранее использовал коммерческую ипотеку для приобретения офисов. Среди них были и инвесторы — доходный лот мог быть прибыльным даже с учетом процентов по кредиту. Особенно если заемные средства брали, чтобы покрыть лишь часть стоимости помещения. Инвесторов, которые будут брать коммерческую ипотеку, мы не ждем на офисном рынке, пока ставки по ней выше 10%, т.к. это «убивает» экономику их арендного бизнеса», — добавил Алексей Алешин.
Он добавил, что плавное снижение ключевой ставки может усилить дефицит предложения, особенно в сегментах классов А и В+, где уже сейчас не хватает офисов от 200 кв. м.
В сложившейся ситуации плавное снижение ключевой ставки больше повлияет на рынок аренды: если у бизнеса появится возможность для развития, возникнет потребность в расширении офисов.
Справка:
«Товарищество Рябовской Мануфактуры»
Компания занимается редевелопментом промышленных зданий, новым строительством, продажей и сдачей помещений в аренду, управлением готовыми объектами.
Лофт-квартал «Товарищество Рябовской Мануфактуры» появился в 2020 году в результате реализации проекта редевелопмента двух дореволюционных фабрик — Рябовской мануфактуры промышленника и купца первой гильдии Петра Рябова и керамико-плиточного завода им. Власова. Среди задач компании в данном проекте — бережное обновление старинных зданий и восстановление их аутентичной архитектуры, сохранение истории места, города и района, а также создание современного городского пространства для комфортной рабочей среды.
К настоящему времени завершилась реновация бывших производственных построек общей площадью 46 тыс. кв. м. Планируется строительство нового бизнес-центра класса А. По завершении проекта в одной локации будут представлены деловые пространства классов А, В+ и В с классическими и гибкими офисами, отелями, заведениями стрит-ритейла, event-площадками и другими объектами для работы и отдыха.
