Редевелопмент офисов в Москве длится уже два десятилетия. За это время девелоперам удалось не просто обновить и улучшить эстетику заброшенных зданий, превратив их в привлекательные офисные объекты, а преобразовать пространство вокруг них, создать точки притяжения, новые места для прогулок и отдыха горожан.
Столичный рынок офисного редевелопмента заметно трансформировался. Девелоперы перешли от обновления крупных промышленных зданий площадью 20–30 тыс. м² в начале нулевых к точечному редевелопменту исторических особняков площадью от 500 до 3000 «квадратов». «В отличие от зданий, проходивших редевелопмент в 2000‑х, исторические объекты при адаптации под современные задачи требуют от девелоперов соблюдения строгих норм. Часть зданий относится к охраняемым объектам культурного наследия (ОКН), и работы в них контролируются надзорными органами», — сравнивает руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина. Однако, как только точечный редевелопмент активизировался, количество подходящих под эти цели объектов стало резко сокращаться. Так что не только в центре города, но и внутри Третьего транспортного кольца (ТТК) их почти не осталось.
Шагреневая кожа
Эксперты пересчитали дореволюционные особняки в столице. Всего их 350, внутри Садового кольца — 25. «Но по факту лишь каждый пятый из этих объектов подходит для офисного редевелопмента. Во многом это связано с техническими характеристиками ОКН: высота потолков, шаг колонн, качество перекрытий и другие параметры часто не позволяют создать БЦ класса В+. Таким образом, реальное количество объектов на рынке в разы меньше номинального», — объясняет Елизавета Ильюхина. Что касается зданий производственного назначения, которые можно было бы обновить под офисы, то их тоже почти не осталось, особенно если речь идет о востребованной локации внутри ТТК. «За пределами “трешки” и вдоль магистрали еще есть производственные объекты, которые можно перестроить под офисы. Но большинство площадок находится вдали от метро и остановок общественного транспорта, поэтому девелоперы не спешат их осваивать: они не уверены, что арендаторы поедут в эти локации. Однако дефицит офисов, который обострился в 2024 году, заставит их обратить внимание на “непривычные” территории. Большие участки интересуют и крупных жилых застройщиков, поэтому интерес к офисам в этих локациях вырастет: это новые рабочие места рядом с домом», — отмечает управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры» Алексей Алешин.
Поскольку в центре Москвы свободные участки забирают девелоперы под строительство жилой недвижимости, то редевелопмент зданий остается, как считает генеральный директор компании Codevelopment Гурген Шекоян, лучшей возможностью для создания офисов, на которые сегодня огромный спрос среди крупных компаний. «Около 20–30% новых офисных площадей в столице создаются таким образом», — добавляет он. Примеров редевелопмента исторических зданий заводов и фабрик в Москве, например, под лофт-кварталы насчитывается около двух десятков проектов общей площадью около миллиона «квадратов». Учитывая, что общий объем качественных офисов классов А и В в столице оценивается примерно в 19–20 млн м², то доля лофт-кварталов составляет всего 5%. Однако если говорить о рынке офисного редевелопмента в целом, то, по словам Алексея Алешина, он как минимум в два раза больше и составляет 10%.
По мнению руководителя офисного департамента агентства коммерческой недвижимости Invest7 Ксении Харкевич, столичный сегмент редевелопмента офисной недвижимости приближается к своему закономерному и вполне логичному закату. «Количество подобных проектов в последние годы снижается, и данная тенденция будет сохраняться, так как площадок для их реализации в городе остается все меньше и меньше. Наиболее стремительно сегмент развивался в период с 2005 по 2015 год, в течение которых девелоперы активно реконструировали имеющиеся в городе основные площадки, в первую очередь, здания и территории бывших фабрик и заводов. Далее мы наблюдали запуски точечных проектов, хотя временами и довольно масштабных. Общий объем будущего предложения офисных площадей после редевелопмента составляет около 93 тыс. м²», — оценивает она ситуацию.
Овчинка стоит выделки
Стоимость покупки объектов под редевелопмент в Москве, по словам исполнительного директора девелоперской компании Glincom Ивана Татаринова, составляет 50–100 тыс. руб. за 1 м², еще 60 тыс. руб. на каждый «квадрат» может быть инвестировано в реконструкцию. «То есть, в среднем, расходы на один проект редевелопмента составляют около 1,5 млрд руб. Срок окупаемости сильно разнится. Если используется модель розничных продаж инвесторам или конечным пользователям, то проект может быть распродан еще на этапе реконструкции, его срок окупаемости составляет 2–4 года (срок реализации проекта). Если брать модель со сдачей площадей в аренду и получением рентной доходности, то срок окупаемости может составлять 6–10 лет», — сравнивает он. В свою очередь, директор по аренде Millhouse Елена Малиновская говорит, что редевелопмент требует больших вложений, часто сопоставимых с затратами на новое строительство, а в случае работы с ОКН или историческими зданиями инвестиции могут быть выше в два-три раза.
Стоимость редевелопмента, со слов Елизаветы Ильюхиной, достигает на начало 2025 года 150 тыс. руб. за «квадрат», а рентабельность для девелоперов редко превышает 30%. «Сейчас на экономику проектов влияют удорожание объектов при покупке, кредитных средств, стройматериалов и сопутствующих строительству расходов — логистики, зарплат рабочим. Кроме того, себестоимость редевелопмента растет из-за более строгих, чем ранее, требований рынка к архитектуре фасадов, отделке интерьеров, концепции бизнес-центра», — подсчитывает она. Вместе с тем сроки окупаемости проектов редевелопмента снизились. Алексей Алешин говорит, что в среднем с 12 до 10 лет. «Это происходит благодаря росту арендных ставок и спроса на офисы. Преимуществами многих лофт-кварталов являются локация, атмосферность, широкая линейка офисов, в том числе и с отдельными входами, насыщенная инфраструктура. Все это привлекает арендаторов, и ставки аренды на офисы в бизнес-кварталах после редевелопмента растут намного быстрее, чем в классических БЦ соответствующего класса», — объясняет эксперт.
Офисы после редевелопмента приобретают класс B или B+, что, как считает управляющий партнер консалтинговой компании RRG Денис Колокольников, оправдано с точки зрения рыночного спроса. «Повышение качества объекта приводит к росту арендных ставок. Например, если изначально здание относилось к классу C или D, а после реконструкции стало соответствовать классу B+, арендная ставка может увеличиться вплоть до двукратного значения. При этом краснокирпичные здания после редевелопмента могут по ставкам даже превышать аналогичные здания новой постройки в данной локации», — говорит эксперт.
Поскольку объекты после редевелопмента становятся более качественными, ставки аренды на них, как отмечает управляющий партнер BlackStone Keeping Compnany Алексей Сигал, обычно выше среднерыночных на 15–25%. Между тем руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Ксения Александриди говорит, что арендные ставки могут быть выше на 10–30% среднерыночных для объектов класса В/B+, и тут многое зависит от локальных преимуществ того или иного блока — например, увеличенная высота потолков, уникальные видовые характеристики, наличие лифта в отдельном корпусе объекта, где в большинстве зданий лифты не заложены, и т. д. Алексей Алешин подтверждает, что ставки аренды зависят от характеристик проекта, удобства локации и популярности у арендаторов. Например, в лофт-квартале «Товарищество Рябовской Мануфактуры» (рядом с метро «Тульская») в 2024 году ставки аренды на офисы класса В+ в среднем достигали 50 тыс. руб. за 1 м², что сопоставимо с уровнем ставок в классе А. Эксперт объясняет это еще и низким объемом предложения на рынке.
Большой популярностью лофт-кварталы пользуются у арендаторов, занимающихся творческой работой, которые черпают в этих исторических местах вдохновение. Это могут быть рекламные агентства, творческие мастерские, дизайнерские и архитектурные бюро. «Такие объекты привлекают, как правило, “осознанного арендатора” — компании, для которых важны не просто квадратные метры, а архитектура, локация и статус. Среди ключевых арендаторов — IT и технологичные компании, креативные индустрии, такие как маркетинг, дизайн, медиа, PR, а также компании, для которых важно разместиться в престижной локации», — перечисляет Елена Малиновская. По мнению Гургена Шекояна, здания после редевелопмента — отличное решение для расположения штаб-квартиры компании. И тут не поспоришь, известно, что «Яндекс» занимает большой офис в квартале «Красная роза», а Rambler — в «Даниловской мануфактуре».
В чем сложность проектов
Проекты редевелопмента сложнее строительства с нуля: тут юридические, технические, нормативные, финансовые и другие рамки для девелопера более жесткие. «Основные сложности лежат в юридической плоскости. Иногда нужно переводить здание из одной категории в другую, согласовывать дополнительные изменения конструктивных решений, фасадов и дополнительных помещений. Также есть технические ограничения: невозможность усилить какие-то конструкции», — говорит Гурген Шекоян. При редевелопменте объекта со статусом ОКН, скорее всего, будут действовать ограничения на изменения фасадов или внутренней структуры, соответственно, процесс согласования документации будет более сложным и длительным. «Стандартный срок рассмотрения проектной документации в госорганизациях 30 дней, после чего получаем замечания, вносим корректировки в проект и идем на второй круг согласований — еще 30 дней. На это могут уйти месяцы. На этапе подготовки к редевелопменту необходимо комплексно изучить существующее здание с технической стороны. Заказать обследование объекта, чтобы получить реальную картину его износа: старые коммуникации, несущие конструкции и фундамент, возможно, придется усилять, кровля может требовать полной замены. Может понадобиться капитальное обновление вентиляции, отопления, электрики, водоснабжения, канализации, противопожарных и других инженерных систем», — рассказывает генеральный директор G5 Architects Алексей Бравин.
Эксперт также говорит, что все принятые решения на этапе проектирования станут основой для увеличения или сокращения бюджета на реализацию и сроков редевелопмента. «Современная гибкость пространства диктует создание планировок, которые можно адаптировать под разные типы арендаторов. Не забываем про эстетику и функциональность. Делить объект на кабинетные соты с потолком армстронг и линолеумом на полу, как это было в 90‑е годы, уже нельзя», — продолжает Алекей Бравин и добавляет, что в нынешней экономической и политической ситуации самый актуальный раздел редевелопмента — это финансовые риски. «Не ждите точного расчета затрат. Начиная с 2022 года стоимость работ и материалов растет в среднем на 40% в год. Сроки окупаемости проекта считайте с наихудшим сценарием, рынок офисной недвижимости может быть непредсказуем, что влияет на арендные ставки и спрос. Еще одна сложность в редевелопменте, которую обычно делегируют на генерального подрядчика, но для заказчика она откликается увеличением бюджета, — это логистика и организация работ. Если часть помещений арендована, то шумные работы будут проводиться с ограничениями, например, с 19:00 до 7:00, что увеличивает срок редевелопмента, как следствие, стоимость строительно-монтажных работ в ночные смены и содержание штаба строительства (ФОТ команды проекта). А также помним про ограничения города на работы в центре, оформление пропусков для техники и т. д.», — заключает он.
Руководитель отдела интерьеров российского офиса BLANK Анатолий Артов уверен, что все сложности окупаются преимуществами таких проектов. Среди них — расположение в исторических локациях с хорошей транспортной доступностью (в пределах Садового кольца или вблизи него), наличие собственной огороженной территории с потенциалом к благоустройству, высокие потолки в интерьерах и впечатляющие фасады. «Редевелопмент отличается кропотливой и бережной работой с наследием. Поскольку чаще всего мы работаем либо с промышленной архитектурой, либо с особняками XIX века, необходимо пройти серьезный объем согласований, в том числе с Департаментом культурного наследия Москвы. С учетом возраста зданий, большой объем работ открывается и в части укрепления конструкций. Архитекторы должны продумать усиление перекрытий, дополнительные опоры, а проектировщики — заложить современную инженерию, чтобы объект соответствовал современным стандартам, санитарным и пожарным нормам. Перепланировать и перестроить всегда сложнее, чем строить с нуля. Поэтому тщательная проработка необходима по части офисных планировок, а также с точки зрения путей эвакуации и др.», — выражает эксперт согласие с другими участниками рынка.
Бережного отношения такие здания требуют и после ввода в эксплуатацию. «Обслуживание зданий “с историей”, прошедших реновацию, требует определенной квалификации, а часто и более тщательного подхода, чем новые объекты. Важно, чтобы такое здание эксплуатировала профессиональная УК, у которой есть соответствующий опыт. В противном случае, сложности в эксплуатации могут стать заметны арендаторам и повлиять на их впечатление, восприятие от объекта не в лучшую сторону и, как следствие — на окупаемость готового арендного бизнеса для инвесторов», — подытоживает Алексей Алешин.
Сценарий обновления
Среди самых интересных и знаковых проектов редевелопмента в Москве: деловые кварталы «Красная Роза», «Даниловская мануфактура», «Красный октябрь», дизайн-завод «Флакон», Artplay, квартал «Арма», «Хлебозавод», «Винзавод», фабрика «Большевик», завод «Рассвет», деловой квартал Lucky, лофт-квартал «Товарищество Рябовской Мануфактуры», Arkenston, «Сады Этрета», «Фабрика Станиславского» и др.
Все эти проекты наглядно иллюстрируют, что редевелопмент как формат работы с объектом помогает облагораживать не только здание, но и пространство вокруг. «В исторической постройке мы, как правило, имеем качественную, прошедшую испытание временем архитектуру. А за счет наличия собственных участков, небольшой этажности и низкой плотности застройки можем добавить городу общественное пространство для отдыха и работы, используя прежде недоступную территорию производства. В объектах нового строительства, с учетом большей высоты и плотной посадки зданий, использовать участок сложнее. По сути, редевелопмент можно разделить на три направления: создание жилых или рабочих площадей, культурных и event-пространств, либо преобразование существующих объектов без смены назначения (например, офисов в офисы), но с обновлением инженерной инфраструктуры и архитектурного облика устаревшего здания», — говорит главный архитектор и партнер бюро Mors Architects Дмитрий Макеенко.
По его словам, применяемые в редевелопменте решения сильно повышают привлекательность и класс новых кластеров для арендаторов, город получает вместо депрессивных застроек новые точки роста, общения, пересечение и коллаборацию различных креативных индустрий. «Этот процесс естественен и будет продолжаться и распространяться на оставшиеся локации, поскольку в рамках больших городов мы имеем минимальное количество свободных площадок для нового строительства. Зачастую снос существующих построек и возведение на их месте новой архитектуры занимают значительно большее время, чем редевелопмент. Но в работе над таким проектом важно сохранить уникальный дух места, а порой даже и сама архитектура в конечном счете диктует основные характеристики своего обновления», — подчеркивает Дмитрий Макеенко.
Похожее мнение высказывает и Елена Малиновская. По ее словам, возвращение заброшенных территорий в городскую жизнь повышает не только эстетику, но и безопасность районов, делая их более привлекательными для бизнеса и жителей. «Редевелопмент минимизирует вред, наносимый сносом и новым строительством, сохраняя ресурсы и снижая выбросы CO2. И конечно, это сохранение архитектурного и культурного наследия города и страны», — добавляет она.
Между тем рынок редевелопмента в ближайшем будущем вновь ждет трансформация. В условиях дефицита объектов под эти цели в центре города Елизавета Ильюхина видит два варианта развития событий. Первый — девелоперы станут преобразовывать исторические здания в МФК чаще, чем сейчас. В них будут размещаться и офисы, и, возможно, апарт-отели, и заведения стрит-ритейла, и помещения другого назначения. Второй — девелоперы расширят перечень локаций для поиска. Алексей Сигал уверен, что на рынке будут появляться новые проекты, так как многие здания морально и физически устаревают, а спрос на качественные офисы остается высоким. «Несмотря на снижение доли редевелопмента в общем объеме нового предложения (менее 10% на ближайшие год-два), интерес к таким проектам будет поддерживаться стремлением арендаторов к современным форматам работы и уникальной архитектуре. Ключевой вызов для девелоперов — это сбалансировать высокие затраты на реконструкцию с перспективной концепцией, способной привлечь широкую аудиторию арендаторов», — считает он.
В свою очередь, заместитель коммерческого директора по вопросам развития Business Club Михаил Иоаннесянц предлагает обратить внимание на такой тренд, как преобразование объектов, построенных уже в период современной России. «Очевидно, что в начале 2000‑х годов первые коммерческие здания, построенные в Москве, строились в условиях ограниченного опыта строительства, с использованием доступных, но уже устаревающих технологий, с ограниченным пониманием того, в каких помещениях нуждается современный город, что такое современная рабочая среда. Наиболее знаковые из этих объектов долгое время сохраняли почти 100%-ную заполняемость и начали освобождаться с уходом из России западных компаний. И тут обнаружилось, что современный город не принимает формат начала 2000‑х, поскольку сильно изменились инженерные решения, вкусы, предпочтения и требования потребителей. Кроме того, наступила стадия морального и физического устаревания инженерных систем. И здесь возникла необходимость «оживления» зданий 20–25‑летней давности, если не путем сноса и нового строительства, что невыгодно в текущих реалиях, то путем преобразования внутреннего содержимого», — говорит он. Эксперт также уверен, что если даже не удается поменять внешний вид здания, то можно обновить его внутреннюю идеологию и сделать пригодным и привлекательным для использования в современных условиях.
Фото russianrealty.ru
📌 Войди в «100 лучших практик управления недвижимостью» на Ярмарке УК
