Светлана Алексеевна Смирнова — заместитель генерального директора управляющих организаций ООО «Гарант Сервис Балашиха», ООО «Гарант Сервис Парк». Она имеет богатый опыт работы в сфере ЖКХ и готова поделиться своими знаниями и наблюдениями. В этой профессии она нашла не только возможность профессионального роста, но и удовлетворение от помощи людям.
Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) — важная и неотъемлемая часть городской инфраструктуры. Сфера ЖКХ включает в себя множество аспектов, начиная от управления многоквартирными домами и заканчивая взаимодействием с ресурсоснабжающими организациями. В этой сфере работают специалисты разных профилей, включая юристов, инженеров и других профессионалов. Светлана Алексеевна Смирнова — один из таких специалистов, чей опыт и знания могут быть полезны для понимания работы ЖКХ.
Как Вы пришли в профессию ЖКХ и что Вас в ней привлекает?
Я житель города Балашихи, Московской области, по образованию – юрист, долгое время работала в Москве, специализировалась на некоммерческих организациях. После рождения ребенка поняла, что работу надо искать ближе к дому и детскому саду. В то время было только одно предложение по моему профилю – это работа юристом в отделе по работе с должниками в городском расчетном центре, который в то время в рамках договоров с управляющими и ресурсоснабжающими организациями выполнял весь перечень работ, связанных с начислениями и приемом оплат за ЖКУ с жителей города. Это было в 2010 году.
Сказать честно, решение о такой крутой смене профиля далось мне нелегко. Было ощущение, что это какая-то конвейерная работа, которая никак не связана с профессиональным ростом и строится исключительно на потоке без возможности индивидуального подхода. Только отработав какое-то время, я поняла, что юрист в ЖКХ – это история не только про взыскание задолженности, хотя и это направление дает большой простор для проявления творческого подхода, но это еще и взаимоотношения с собственниками по другим вопросам, с ресурсоснабжающими организациями в части качества и количества поставленного ресурса, с подрядчиками по некоторым работам.
Но тем не менее, первый свой год в ЖКХ я провела именно в плотной работе с жителями, имеющими задолженность по оплате за ЖКУ. Для меня по жизни это стало большой наукой и опытом, который я использую не только в работе, но и в своей жизни. Как правило, за каждой задолженностью скрыта целая история ее образования, это и неожиданно возникшие сложности с работой, здоровьем, кабальные условия ипотечных кредитов, оформленных за доллары, сложности с родственниками, истории, когда член семьи становится «бывшим» и многое другое.
Второй и последующие 10 лет работы в сфере ЖКХ я уже работала юристом по «основным вопросам». Не один год мне потребовался, чтобы понять, насколько широка и многогранна работа юриста в этой сфере, здесь невозможно узнать все, всегда имеется вопрос, о решении которого думаешь не один день и несколько раз перечитываешь нормативно-правовую базу.
Что именно привлекает? Тут надо отметить, что жилищно-коммунальные услуги являются самыми массово потребляемыми. Люди могут есть, а могут и не есть хлеб, овощи, мясо, но воду, электроэнергию, отопление, используют все. Еще целый перечень услуг зависит от степени благоустройства и оборудования дома инженерными сетями. Это я к тому, что в моей работе я постоянно работаю с разными людьми, были и те, что в летний сезон предпочитают жить под московскими мостами, и только зимой перебираются в квартиры, поэтому просят перерасчет за не потребляемые коммунальные услуги, а есть и такие, кто оплачивают ЖКУ раз в год, но сразу за 12 месяцев, и у них это не вызывает затруднений. Но при этом у каждого из них есть вопросы, на которые я могу помочь ответить, и проблемы, которые я могу подсказать, как решить. В ответ я слышу “спасибо”, и вижу в глазах благодарность, а это на самом деле дорогого стоит, чувствовать себя приносящим пользу. За 15 лет работы в ЖКХ я накопила огромный чемодан знаний и опыта, который успешно использую в своей работе и постоянно пополняю. Это тоже привлекает, потому что хоть и понемногу, но я расту, как специалист, как профессионал в своем деле.
Какие основные задачи лежат на Вас как на заместителе генерального директора?
Чуть более двух лет назад меня назначили на должность заместителя генерального директора, занимаюсь я общими организационными вопросами. Имея богатый юридический опыт, сейчас я пытаюсь освоить нюансы инженерно технической составляющей нашей профессии. В целом, эти две специализации: инженер и юрист в сфере ЖКХ идут рука об руку. Как ни странно, но в решении инженерных вопросов мне часто помогает мой юридический опыт: знание законов, умение структурировать поставленные задачи, отладить организационные вопросы. В мои функции входит выстраивание диалога с Советами домов, планирование общих собраний с вынесением актуальных вопросов в повестку дня, курирую вопросы автоматизации рабочих процессов, помогаю выстраивать работу с подрядчиками, контролирую выполнение работ, участвую в совещаниях с ресурсоснабжающими организациями, разрабатываю пути выхода из разных кризисных ситуаций.
Большой ли коллектив в компании в целом и в Вашем подчинении в частности? Много ли функций отдано на аутсорс?
У нас в организации работает порядка 85 человек, практически все работы мы выполняем собственными силами, кроме тех, что должны выполняться специализированными организациями (обслуживание лифтов, ИТП). Деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию у нас также обеспечена силами организации, на этом специализирующейся.
Какие самые сложные и интересные случаи Вам приходилось решать?
Вообще, за всю мою деятельность таких случаев было много. Но сейчас, наверное, вспомню про рейдерство. В 2022–2023 годах обслуживаемые нами дома стали объектом для рейдера.
Компания у нас достаточно спокойная, с собственниками жили достаточно тихо-мирно. И тут, как снег на голову, на подъезде одного из домов, появилось объявление о том, что вчера проводилось какое-то ОСС продолжительностью три дня, на котором была выбрана другая управляющая организация. В данном МКД порядка 800 собственников, и собрание там и за 2 месяца сложно провести не то, что за 3 дня. Первыми панику подняли собственники, которые ни о каком собрании ничего не слышали. С их стороны тут же поступило предложение провести на всякий случай реально собрание и отсечь тем самым потенциально неблагоприятные варианты развития событий. Данный МКД активно голосовал в региональной системе (ЕИАС ЖКХ) на протяжении трех недель, подтвердив свое решение о выборе нашей управляющей организации. Голосование было успешным, решение в нашу пользу положительным, все материалы тут же направлены в жилищную инспекцию, но через 2 дня после его окончания дом из нашего реестра лицензий просто исключили. Не помешало исключению дома и то обстоятельство, что из местного отделения полиции был направлен запрос об изъятии всех материалов ОСС с выбором другой управляющей организации в связи с многочисленными обращениями собственников о массовой подделке подписей.
Ну а дальше пошла череда судебных процессов о признании недействительными протоколов с выбором другой УК в связи с фальсификацией документов, и после каждого решения суда появлялся новый протокол и опять новый круг судов. Был у нас и судебный процесс с жилищной инспекцией, решением по которому суд признал действия госоргана по исключению сведений из нашего реестра незаконными и обязал все восстановить. Решение было вынесено в сентябре 2023 года, но исполнено только в марте 2024 года. 1 год 1 месяц и 4 судебных процесса нам потребовались для восстановления наших прав.
Одновременно с этим начались аналогичные нападки и на другие наши дома, когда просто направлялся комплект документов о якобы проведенном собрании, оспаривать которое приходилось месяцами.
Эта ситуация на многое поменяла наши взгляды, а самую сложность представляло отсутствие понимания, а как от этого защититься? Наши юристы работали в повышенном напряжении весь год, выходили в выходные дни, задерживались по вечерам и одновременно с этим мы все менялись. Вместе с поиском ответа на вопрос «а что делать?!», мы обрастали новыми знаниями, новым опытом, новыми знакомствами, выстраиванием новых форматов отношений с собственниками. Это был такой длительный тест на стрессоустойчивость, кто-то его не выдержал, а кто-то, наоборот, проявил себя с совершенно новой стороны.
Как Вы оцениваете доходность деятельности по управлению домами? Не слишком ли много скрытых рисков?
Скрытых рисков и впрямь в нашей деятельности много. Мы работаем в рамках муниципальных тарифов, ни для кого не секрет, что он рассчитывается, исходя из минимального перечня работ, в котором много работ, реально выполняемых управляющей организацией просто не учтено. К тому же, не под все категории домов он рассчитан.
Ну, например, у нас есть одноподъездные дома с четырьмя лифтами, а при этом тариф к ним применяется, как к домам с двумя лифтами. Естественно, что рисков выполнения работ при наличии четырех лифтов в два раза больше, нежели с двумя лифтами.
Серьезно по экономике бьет и снег. Да, его уборка и очистка тротуаров входит в применяемый тариф, но не вывоз. Вот вывоз снега в тарифе не учтен, а это, кстати, приличные деньги при снежной зиме. В нескольких домах собственниками принято решение о складировании снега на определенном участке придомовой территории с вывозом по заявкам Совета дома, что хоть немного, но позволяет сохранить бюджет на запланированные работы. Понятно, что количество снежных осадков предугадать невозможно, поэтому это тоже определенный финансовый риск управляющей организации, просчитать который заранее возможным не представляется.
Заливы и засоры на общедомовом имуществе тоже никаким просчетам не поддаются. Бывает такое, что и пару лет ничего не происходит, а бывает, что в один год происходит множество аварий на стояках. Мы неоднократно пытались путем обхода квартир выявить «проблемные» участки инженерных коммуникаций, относящихся к нашей зоне ответственности, но столкнулись с тем, что выполненная в квартире отделка просто не позволяет оценить состояние общедомового имущества. Жители пытаются максимально скрыть плиткой все доступы к стоякам, иной раз оставляя окошко только, чтобы было видно показания счетчиков. И, как правило, крайне неохотно идут на разбор таких конструкций.
Ну и еще, с учетом нынешних обстоятельств, определенный риск несет за собой установленное в доме оборудование иностранного производства, установленное в лифтах, ИТП, насосных, те же приводы на воротах. Сейчас очень сложно подобрать запчасти к такому оборудованию, а если уж и удается, то цены на него прямо совсем никак не вписываются в тот тариф, с которым мы работаем.
Управляющая организация оказывает дополнительные услуги по заявкам собственникам?
Мы только начали работу по предоставлению дополнительных услуг, причем это не так попытка дополнительно заработать, как объективная необходимость. Просто в какой-то момент стало понятно, что лучше работу на общедомовых коммуникациях выполнят наши специалисты, которые знают и их расположение, и порядок выполнения работ, иначе работу выполнить может тот, кто вообще никакими познаниями в этой области не обладает.
Помню, был такой прецедент, когда при установке радиаторов отопления горе-мастера их просто не подключили к стоякам. Собственник в квартире не жил, поэтому о процессе запуска отопления узнал из нашего телефонного звонка по факту залива нижерасположенных квартир.
Недавно случился засор канализации из-за того, что в процессе установки инсталляции уплотняющая резинка была выдавлена в стояк, а в процессе эксплуатации у кого-то слетел очищающий блок по типу «Утенка» и двигаясь вниз зацепился за эту резинку, на него сверху упали тряпки и как результат – засор канализации и прорыв в квартире с неправильно установленной инсталляцией и нижние квартиры.
Какие услуги наиболее востребованы?
Самым большим спросом пользуется услуга поверки счетчика. Здесь тоже важный момент, что очень много развелось организаций, оказывающих услуги поверки, которые оказывают такую услугу без выезда на адрес, удостоверяя исправность прибора учета на расстоянии и/или при этом без внесения информации о приборе учета в реестр ФГИС «Аршин». Намного безопаснее для жителей заказать эту услугу у нас, так как в последующем именно нам работать с показаниями счетчиков. По этой же причине мы пришли к выводу о необходимости оказания услуг по установке приборов учета и в том числе закупке качественного оборудования. За годы работы в сфере управления МКД мы оценили плюсы и минусы приборов учета разных производителей, поэтому рекомендуем только те, что действительно в силу технических характеристик показывают длительную и надлежащую работу, а также достоверность данных.
Насколько велика доля этих доходов в прибыли компании? Другими словами, насколько это существенный источник доходов?
Если говорить о существенности дохода от дополнительных работ, то в настоящий момент он минимален или даже скорее незаметен, мы только начинаем работать в этом направлении, поэтому про какие-либо значительные доходы речи пока что не идет, но нас успокаивает и мотивирует на продолжение данного направления уже тот факт, что с нашей помощью риск некачественного выполнения работ в зоне совместной эксплуатационной ответственности может существенно снизиться.
Как Ваша компания взаимодействует с жильцами? Учитываете ли пожелания собственников?
Мы ведем открытый диалог с собственниками, жителями МКД. К нам всегда можно обратиться в офис, написать обращение через сайт. Буквально осенью мы запустили наше мобильное приложение. Не могу не отметить тот факт, что самая оптимальная обратная связь поступает с его помощью. В нем есть возможность написать обращение, прикрепить фотографию или дать какую-то ссылку, и при этом видеть ход работы с ним. Очень оперативно отлажен автоматизированный процесс поступления обращения из мобильного приложения к нам в диспетчерскую, и причем сразу к исполнителю, который будет по нему работать. В мобильном приложении реализована возможность ведения переписки с обратившимся собственником или звонка при наличии такой необходимости.
Пожелания собственников мы, безусловно, учитываем, особенно если они оформлены в форме решения общего собрания. Кто-то считает, что это буквоедство и формализм – принимать решение общим собранием, но на самом деле единственный способ объективной оценки потребностей – это принятое в установленном порядке решение большинства.
Дома у нас в управлении разные, есть и такие, в которых более 1200 собственников с абсолютно разными пожеланиями и потребностями, учесть мнение каждого невозможно, а вот выстроить годовой план работ с учетом мнения большинства – вполне реализуемая задача.
А вообще, обратная связь от собственников наглядно показывает, что жителям необходим кто-то типа управдома из фильма «Бриллиантовая рука». Помните персонажа из фильма? Вот так и в нашей работе, к нам поступают жалобы, что «в соседней квартире курят, запах идет к нам», «в доме по ночам у кого-то гавкает собака», «на нашем этаже поселились непонятные личности – выясните, кто это такие, и какие у них основания для проживания», «на пожарной лестнице собираются компании и распивают напитки», «по нашему стояку кто-то очень шумно делает ремонт в тихий час», «выгуливают собаку на газоне».
Каждый раз, как люди сталкиваются с какой-то несправедливостью в отношении них, им просто необходимо кому-то позвонить и рассказать о проблеме, а также надеяться на ее разрешение. Но понятно, что у управляющей организации крайне ограниченный набор полномочий, и мы просто в силу закона не имеем права штрафовать, привлекать к какой-либо иной форме ответственности за нарушение законодательства, не связанного с причинением ущерба общедомовому имуществу, но при этом все равно стараемся установить нарушителя и поговорить с ним, просим не нарушать права других жителей дома.
Как оцениваете активность собственников в управлении МКД?
В каждом из наших домов есть избранный Совет дома. И это наши основные помощники в планировании и выполнении работ.
Практически все Советы наших домов наделены полномочиями на принятие решений о текущем ремонте, а это значит, что по традиции мы ежегодно встречаемся, планируем работы на год с учетом наших предложений и оценки состояния общедомового имущества, а также с учетом пожеланий Совета дома, основанных на обсуждении с другими собственниками.
От себя хочу отметить, что члены Совета дома вызывают у меня огромное уважение. Это огромный труд и дополнительная нагрузка, но люди готовы тратить свое личное время на обсуждение вопросов, принятие решений, бывает и такое, что ищут сами подрядчиков для выполнения каких-то работ или же материалы, вместе подбираем цветовую гамму для гармоничного сочетания.
Дома у нас в управлении уже давно, и в них периодически происходит смена состава Совета дома или приходит новый Председатель. Интересно, что в самом начале совместной работы у некоторых членов Совета дома уже сформировано некое недоверие к деятельности управляющей организации, которое подпитывается периодическими публикациями в СМИ о выявленных фактах нарушений. Поэтому одним из первых запросов вновь избранного Совета дома является просьба принять участие в снятии показаний общедомовых приборов учета. Как правило, 2–3 раз поучаствовать в таких процессах бывает достаточным, чтобы понять, что все это достаточно автоматизировано, и представители УК на показания повлиять никак не могут. Одновременно с этим ведется активный диалог над планом работ по текущему ремонту на год. Естественно, что в процессе этого обсуждения особую значимость имеют цифры, и вот когда человек уже реально видит сметы на стоимость работ, просчитывает плановые поступления от статьи на «содержание и текущий ремонт», тут уже возникает больше понимания, что работа УК – это не только уборка и замена лампочек в доме, но еще множество других скрытых работ, только регулярное выполнение которых позволяет обеспечивать бесперебойную поставку коммунальных услуг, работу лифта.
У нас очень активные Советы домов, да и другие собственники принимают посильное участие. Вот в декабре вместе с собственниками и их детьми наряжали новогодние ёлки. В общем, с этим нам реально везет, есть с кем обсуждать, планировать, работать, а это один из важных принципов взаимодействия между УК и жителями – прямой контакт, диалог.
Расскажите, пожалуйста, о том, какие новые технологии Вы применяете для улучшения качества услуг и для оптимизации работы.
Однозначно высокой отметки заслуживает аварийно-диспетчерская служба, которую нам предоставляет наш партнер – Диспетчер24, с поддержкой которого мы недавно запустили мобильное приложение для наших жителей, которое так и называется «Гарант Сервис».
Все обращения, поступающие через наше мобильное приложение или через звонок в диспетчерскую, отражаются в электронном журнале, да и сами обращения без лишних звонков и СМС сразу попадают к непосредственному исполнителю. Как правило, через 2–3 минуты после поступления обращения, исполнителю (сантехник, электрик, плотник, специалист по домофонам, а также другим нашим специалистам) поступает уведомление о поступлении заявки. В электронном журнале ведется фиксация звонков, и я, как руководитель, имею возможность отслеживать скорость приема в работу заявки, оперативность выполнения или возникшие сложности. Ну и потом, темы обращений тоже позволяют произвести некий анализ событий, происходящих в доме. Если за непродолжительный период поступают жалобы на уборку, то это повод проконтролировать выполнение графика и качество уборки. Если увеличилось количество обращений по поводу отсутствия электроэнергии/водоснабжения в доме, то это повод проверить сети и узнать обстоятельства отключений услуг. Это очень помогает нам в работе и улучшении ее показателей. Поэтому наших жителей я всегда прошу: пишите/звоните смело и много. Такая обратная связь помогает нам становиться лучше.
Еще очень сильно в работе нам помогает система видеонаблюдения, установленная в МКД и на придомовой территории. Первые дома видеокамерами мы начали оборудовать еще с 2012 года, это были аналоговые камеры, но и они уже помогли сократить количество вандальных действий по отношению к общедомовому имуществу. Сейчас практически все наши дома оборудованы видеокамерами, и это уже цифровые IP-камеры, что серьезным образом помогает нам в установлении лиц, причастных к противоправным действиям (если таковые происходят), ну и сотрудники полиции уже точно знают, что если какое-то событие произошло неподалеку от обслуживаемых нами домов, значит, велик шанс найти на видео виновника. Один сотрудник московской полиции, увидев систему, установленную на одном из наших домов, отметил, что далеко не все дома в центре Москвы могут похвастаться таким количеством видеокамер. Отмечу также, что вплоть до недавнего времени мы устанавливали камеры без каких-либо дополнительных расходов для собственников, все за счет средств по статье «Содержание и текущий ремонт». Сейчас с этим все стало сложнее, оборудование сильно подорожало, впрочем, как и материалы, поэтому пока ищем варианты сохранения того уровня и комплекса услуг, к которому привыкли наши жители.
Вообще, мы никогда не отказываемся от возможности попробовать что-то новое в своей работе, постоянно находимся в поиске решения для той или иной проблемы. Буквально в прошлом месяце впервые мы провели обследование системы канализации с помощью промышленного видеоэндоскопа. Такое обследование мы провели в трех МКД, в которых периодически происходило затопление подвалов без видимых на то причин. Причем с одним из трех домов мы работаем только год и знаем, что там эта проблема давняя, и предыдущие управляющие организации так и не смогли ее решить, а в других двух проблема появилась недавно, в итоге после проведенного обследования, установили повреждения наружной трубы канализации, находящейся под землей с фиксацией точного места, это позволит нам при наступлении благоприятной погоды провести точечные работы по восстановлению целостности системы канализации МКД.
Как Вы оцениваете работу Вашей компании и что можно улучшить?
Оцениваем в целом положительно. Причем не только мы, но и собственники голосуют утвердительно на такой вопрос, если он выносится на общее собрание. Сами за собой видим, что необходимо повысить качество уборки в домах и на придомовой территории, и сейчас усиленно работаем в этом направлении. У нас на обслуживании есть 2 паркинга, в один из них уже купили поломоечную машину, сейчас планируем обеспечить и второй паркинг такой техникой. Реально качество уборки значительно повысилось с помощью машины. Еще смотрим в сторону автоматизации уборки в подъездах, наблюдаем за успешным опытом коллег, но напольные покрытия в наших домах разные, уже понятно, что к каждому надо подбирать что-то свое, а в некоторых случаях только ручная уборка возможна.
Как вас находят собственники: сами или вы проводите активную работу по привлечению в управление новых МКД?
Мы изначально брали в эксплуатацию дома только от определенного застройщика, но его самого не стало уже в 2015 году, и мы долгое время работали только в «наших» домах, которые мы уже знаем, и так сказать, «с рождения» достраиваем, доделываем, обслуживаем. И так продолжалось вплоть до 2019 года, именно тогда у нас немного расширилась география обслуживаемых объектов, пополнившись целым микрорайоном, расположенным в г.о. Щелково, это ЖК «Восточная Европа», состоящий из 9 корпусов.
В 2021 году к нам обратились члены одного из достаточно активных Советов домов, предложив нам прийти в их дом управляющей организацией. Мы долго согласовывали договор управления, вплоть до каждой запятой, обсудили все условия и вот уже четвертый год обслуживаем дом и делаем это неплохо. В 2022–2023 годах к нам обратились и соседние три дома с тем же предложением, один из них уже включен в наш реестр лицензий, вот ждем включения еще двух. В дальнейших планах сильного расширения не значится, есть четкое понимание, что впереди предстоит еще много работ и планов на тех домах, что уже с нами и вот-вот будут включены, чтобы в полной мере выполнить все взятые нами обязательства и поддержать доверие, которое нам выказали собственники своим голосованием и принятым решением.
Поэтому на поставленный вопрос могу ответить, что собственники приходят сами, а в качестве рекламы для них – обслуживаемые нами дома. Мы хоть и небольшая по меркам города компания, но достаточно известная.
Влияет ли на работу и как именно наличие конкурентов на рынке управления МКД?
Влияет однозначно. Мы всегда готовы заимствовать успешный опыт коллег (сами тоже всегда делимся зарекомендовавшими себя материалами, подрядчиками, оборудованием), стараемся учитывать и негативный их опыт. В целом, у нас хорошие, ровные взаимоотношения с другими управляющими организациями, в рейдерстве мы замечены не были, в других каких-либо негативных проявлениях тоже.
Но и недобросовестная конкуренция также оказывает свою роль. Весь 2023 год мы только и делали, что отбивались от рейдеров, которые путем подделки документов общих собраний пытались включить в свой реестр лицензий половину из наших домов. Отрицательной стороной данного процесса являлось то, что вместо полноценного выполнения своих функций мы большую часть года провели в судах, на собраниях, вопросы которых сводились к сохранению имеющихся взаимоотношению, а не их развитию.
Но не могу не отметить, что был для нас и положительный момент в этом. Во-первых, мы научились бороться с рейдерами, причем исключительно в правовом поле, а во-вторых, мы буквально физически осязали, какую колоссальную и неоценимую поддержку нам оказали собственники, а это, по нашему мнению, очень дорогого стоит.
Как оцениваете отношения с органами власти — ГЖИ, прокуратурой, органом местного самоуправления?
У нас достаточно ровные взаимоотношения со всеми органами власти, я бы даже сказала – положительные. Возможно, это связано с тем, что мы особых неудобств не доставляем, добросовестно стараемся исполнять свои функции, к любой проверке МКД, его состояния всегда готовы, соблюдаем нормы законодательства, ни в чем противозаконном замечены не были. Надеемся, что такими их удастся сохранить.
С кем из контролирующих органов еще приходится сталкиваться при управлении МКД?
Все-таки наш самый основной контролирующие орган – это Совет дома, это реальный действенный контроль и огромная нам помощь в выстраивании работы.
В Московской области функции контролирующих органов возложены также на Министерство по содержанию территорий и государственному жилищному надзору Московской области, Администрацию городского округа, Роспотребнадзор.
Какие проблемы в сфере управления жильём Вы считаете наиболее актуальными, и как Ваша компания их решает?
Пробелы в законодательстве по ряду важных вопросов, большие сложности в работе с должниками. Ну, например, у нас все МКД оборудованы ИТП, и это делает невозможным исполнение решений собственников о переходе на прямые договоры. Хотя, по сути, функционал ИТП не дает возможности реального самостоятельного приготовления коммунальных услуг: горячее водоснабжение и отопление, это же не котельная, которая генерирует тепловую энергию, а всего лишь автоматическое устройство для регулировки температуры подачи, тогда как тепловая энергия поступает в дом по сетям от ресурсоснабжающей организации.
Вопрос оплаты работ и услуг тоже стоит достаточно остро перед нами. Это очень важный элемент в нашей работе, который существенным образом сказывается на оперативном и качественном выполнении работ. Снижение платежной дисциплины сказывается и на сроках выполнения работ, а иногда и на возможности их выполнения. В одном из домов недавно запланировали выполнить ремонт первых этажей, причем это не из серии просто перекрасить, а сделать хороший ремонт с выкладкой плиткой из керамогранита полов и стены. И материал, и работы дорогостоящие, но самое главное, цены на материалы растут просто с немыслимой скоростью. В итоге, работы, которые мы могли бы выполнить за квартал во всех 4 подъездах, перешди в ремонт 1 подъезда в квартал просто по причине того, что приходится много времени тратить на сбор задолженности с должников, а это долги не только за наши услуги, но еще и за коммунальные, что в отсутствие прямых договоров вынуждает нас расплачиваться за ресурсы из наших средств. И в итоге каждый раз, как мы набираем достаточную для оплаты материалов сумму, выясняется, что все опять подорожало. Это просто замкнутый круг и очень масштабная проблема для всей нашей отрасли.
Какие изменения в законодательстве или нормативных актах повлияли на Вашу работу в последнее время?
На нашу работу все большее влияние оказывает регулярное увеличение количества информационных систем, и возрастающее внутри этих систем количество показателей, требующих не только постоянного заполнения, но еще и регулярной актуализации. Это серьезным образом увеличило нагрузку на нашу сферу. Сейчас мы в постоянном режиме вносим и актуализируем сведения в системах ГИС ЖКХ, АИС ЖКХ, ЕИАС ЖКХ, а также в наших внутренних системах, через которые мы работаем с собственниками.
Причем в каждой из перечисленных систем мы сталкиваемся с их недоработкой или отсутствием информации от взаимосвязанных организаций, например, Росреестр, который крайне долго и неохотно вносит правки в площади жилых/нежилых помещений в системе ГИС ЖКХ. Сейчас все органы власти рекомендуют проводить общие собрания в системе ГИС ЖКХ, что позволит сделать голосование максимально прозрачным и избежать подделок бланков решений. Мы не против, и сами уже несколько лет практикуем проведение собраний в региональной информационной системе ЕИАС ЖКХ. Оценили удобство и в части формирования документов, и в части голосования. Но вот в ГИС ЖКХ уже две недели не можем завести общее собрание на одном из домов по причине того, что Росреестром внесены площади квартир без учета лоджий и балконов, что не бьется с нашими данными, которые взяты из выписок ЕГРН, которые эти площади учитывают. Сейчас просто ждем, когда Росреестр хоть что-то ответит на наш запрос и внесет исправленные данные, и наши собственники смогу приступить к голосованию.
А какие изменения Вы бы хотели видеть в сфере ЖКХ?
Наверное, формирования большей сознательности у собственников помещений, в том числе понимания, что в их собственности находится не только их жилое помещение, но и по кусочку лестничной площадки, лифта, инженерных коммуникаций. Что участие каждого собственника в общем собрании и принятии решений по актуальным вопросам повестки дня – это реальный рабочий инструмент, и очень многое можно поменять в доме, окружающей территории при проявлении активной позиции.
Какие меры Вы предпринимаете для привлечения, повышения мотивации и удержания квалифицированных кадров?
С этим сложно сейчас. На фоне имеющейся инфляции и устойчивости к нему тарифа на жилищные услуги все сложнее привлекать квалифицированные кадры, заработная плата в нашей сфере не выдерживает конкуренции со смежными отраслями – стройкой, например. У нас очень многие специалисты работают с самого начала создания организации, а это более 15 лет, прошли много разных сложных периодов, серьёзных изменений в нормативных документах, повлекших за собой новые регламенты в текущей работе. Стараемся их беречь. Удержание кадров, в том числе, одна из причин, по которой мы начали развивать предоставление платных услуг, ведь это тоже хорошая возможность получения прибавки к заработной плате за счет выполнения дополнительных работ на всем знакомых объектах.
Какие традиции или мероприятия внедрены в компании, чтобы укрепить командный дух и создать позитивную рабочую атмосферу?
По мере возможности стараемся принимать хоть небольшое, но все-таки участие в жизни каждого из сотрудников, не пропускаем дни рождения, рождения детей, или какие-то другие события. На дни рождения стараемся создать максимально праздничную атмосферу, это и шарики, и цветы, коллективное поздравление.
Один из наших сотрудников уже более двух лет находится в зоне СВО, недавно вот приобрели и доставили ему электростанцию, при этом весь коллектив очень активно подошел к вопросам подбора, покупки, доставки оборудования, подготовили коллективное письмо, и даже наши дети подключились к этому процессу: нарисовали и подписали открытки для наших ребят, которые сейчас выполняют боевые задачи.
Еще коллективом мы очень любим экскурсии в разные города, этот процесс тоже очень сближает, напитывает совместными эмоциями, стараемся пару раз в год куда-то выезжать. Недавно всем коллективом приняли участие в одной из интеллектуальных игр, тоже набрались там позитивных эмоций и уже настроены повторить этот опыт.
Вообще, к каждому из сотрудников стараемся найти индивидуальный подход. На некоторых смотришь, понимаешь, этот человек четко на своем месте, ему там комфортно, и его не надо дергать, а в некоторых ощущается потенциал в другом направлении, всегда предлагаем попробовать, если есть желание, отправляем на дополнительное обучение, повышение квалификации. Кого-то из специалистов обучаем сами, используя при этом свой уже немалый опыт и накопленные знания.
Какие советы Вы можете дать молодым специалистам, которые только начинают свой путь в ЖКХ?
Не сдавать назад. Как бы ни было сложно в самом начале.
Наша работа – это реальная возможность получать эмоциональную отдачу от людей, и вовсе не всегда она отрицательную.
Сотрудники ЖКХ – это те, кто в 4 утра убирает снег, чтобы люди, выходя из дома в 6, шли по уже очищенным тротуарам; те, кто предотвращает пожары, аварии на сетях; благодаря их невидимому присутствию, жители имеют возможность начать утро с чашки кофе в теплой квартире даже в самые лютые морозы, охладить помещение в сильную жару, принять душ или ванну, запустить стиральную машину. Работа сотрудника ЖКХ остается невидимой, особенно в случаях, когда она в текущем круглосуточном режиме выполняется хорошо, и при этом она направлена на пользу самому массовому потребителю из всех возможных услуг – жителю многоквартирного дома.
Поэтому, уважаемые будущие коллеги, хочу напомнить вам немного перефразированные слова из известной песни, которые как нельзя лучше отражают суть работы сотрудника ЖКХ:
Наша служба и опасна и трудна
И на первый взгляд как будто не видна
Если где-то прорвало трубу иль свет не горит в квартире
С этим справится, конечно, без труда,
Дипломированный сотрудник ЖКХ, все ему по силе.
Если лифт остановился в полпути, просто кнопочку нажми,
Мы поможем — мы всё время на посту
Ну, а если вдруг кому-нибудь из нас
Тоже станет туго —Что ж, друг друга выручали мы не раз
И не раз согрело нас в тяжёлый час
Командный дух и поддержка друга
Часто слышим мы упрёки от родных
Что работаем почти без выходных
Что разлуки нескончаемы порой
Встречи ненадолго
Только снова поднимает нас с зарёй
И уводит за собой в незримый бой
Наше чувство долга.
Источник: https://dzen.ru/a/Z-PzMwoNDw3BgKeF
📌 Войди в «100 лучших практик управления недвижимостью» на Ярмарке УК
