1. Нормативно-правовая база и экономический потенциал сферы ЖКХ
Сфера жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) в России обладает обширной и детально проработанной нормативно-правовой базой, призванной регулировать отношения на этом рынке. Ключевыми документами являются:
· Основные кодексы и законы:
o Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ)
o Гражданский кодекс РФ (ГК РФ)
· Подзаконные акты и регламенты:
o Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом"
o Регламенты работы Государственной Жилищной Инспекции (ГЖИ) как основного регулятора рынка.
Кроме того, деятельность в сфере ЖКХ косвенно регулируется и другими законодательными нормами:
· Вспомогательное законодательство:
o Указ Президента РФ от 02.07.2021 N 400 "О Стратегии национальной безопасности Российской Федерации" (в части формирования национальных приоритетов по борьбе с преступлениями в сфере ЖКХ)
o Федеральный закон от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" (обеспечивает механизм обратной связи)
o Отдельные статьи Уголовного кодекса РФ (УК РФ), такие как 159 (Мошенничество), 165 (Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием), 179 (Принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения), 327 (Подделка документов)
o Региональные акты, например Постановление Правительства Москвы № 157-ПП (устанавливает полномочия органов исполнительной власти г. Москвы в данной сфере).
Финансовый оборот рынка ЖКХ оценивается в триллионы рублей, что создает значительный экономический потенциал, в том числе для развития смежных отраслей, таких как лифтовое хозяйство, производство оборудования для благоустройства, электротехническая промышленность и т.д.
2. Проблема формирования полноценного рынка ЖКХ
Несмотря на наличие комплексной нормативной базы и значительный экономический объем, полноценный конкурентный рынок в сфере ЖКХ фактически не сформировался. Для его становления недостаточно только законодательных норм – необходимо их последовательное и эффективное исполнение всеми участниками, включая регулирующие органы. Именно проблемы с правоприменением являются ключевым барьером.
3. Условия функционирования эффективного рынка
С точки зрения социально-экономического взаимодействия, рыночные отношения характеризуются тремя основными элементами, которые должны обеспечиваться регулятором (государственным органом с полномочиями понуждения):
a. Добровольность экономических отношений: Участники должны вступать в отношения без принуждения (что соответствует, например, недопустимости нарушения ст. 179 УК РФ).
b. Сбалансированное распределение прав: Регулятор должен обеспечивать равновесие прав и обязанностей всех экономических субъектов (собственников, управляющих организаций, ресурсоснабжающих организаций), следя за соблюдением установленных правил (например, Постановления Правительства № 75) и обеспечивая эффективную обратную связь (в соответствии с ФЗ № 59).
c. Оперативность и эффективность регулирования: Решения по спорным вопросам и нарушениям должны приниматься регулятором быстро и в соответствии с установленными процедурами, минимизируя необходимость обращения в суд.
4. Нарушения в правоприменительной практике
На практике наблюдаются системные проблемы с соблюдением установленных норм:
a. Проблемы с правоохранительными органами: отмечаются случаи отказа в возбуждении уголовных дел по статьям УК РФ (159, 327 и др.) со стороны полиции и прокуратуры, что может свидетельствовать о недостаточном внимании к экономическим преступлениям в сфере ЖКХ.
b. Нарушения со стороны регулятора (на примере Мосжилинспекции - МЖИ): фиксируются систематические нарушения ФЗ № 59 "О порядке рассмотрения обращений граждан", в частности, статьи 10 (требования к ответу на обращение). Несоблюдение процедур работы с обращениями позволяет игнорировать не только запросы граждан, но и требования собственных регламентов, ЖК РФ и даже положений Указа Президента № 400, поскольку механизм реальной ответственности за неисполнение ослаблен. Ответственность должностных лиц за нарушения в работе с обращениями (например, штраф в 5 тысяч рублей) часто несоразмерна последствиям и требует от граждан обращения в суд для ее применения. Увеличение госпошлин на судебные обращения дополнительно затрудняет защиту прав граждан.
c. Нарушения со стороны других органов власти: Аналогичные проблемы с соблюдением ФЗ № 59 и Постановления Правительства № 75 наблюдаются и в работе других органов, таких как Префектуры и Управы (в контексте Москвы).
5. Последствия неэффективного регулирования:
a. Искажение роли чиновника: Должностные лица могут воспринимать свои полномочия не как обязанность служить закону и гражданам, а как право действовать по своему усмотрению.
b. Дисбаланс прав: Регулирующие органы (например, МЖИ) получают возможность перераспределять права в пользу аффилированных или лояльных управляющих компаний ("УК"), ущемляя при этом права собственников жилья, которые по ЖК РФ имеют приоритет в управлении своим имуществом.
c. Снижение качества услуг: Управляющие компании, действующие в условиях отсутствия реальной конкуренции и контроля, теряют стимулы к повышению качества услуг и могут переходить к модели извлечения ренты без должного сервиса.
d. Подрыв основ рыночной экономики: происходит деформация рынка, нарушаются принципы конкуренции, свободы экономической деятельности и равной защиты всех форм собственности, гарантированные статьей 8 Конституции РФ.
6. Выводы
Проблема неэффективности рынка ЖКХ заключается не в недостатке законодательных норм, а в отсутствии должного контроля за их исполнением и недостаточной ответственности должностных лиц за нарушения. Улучшение ситуации в сфере ЖКХ требует не столько создания новых законов, сколько обеспечения неукоснительного соблюдения существующих и повышения эффективности работы регулирующих и правоохранительных органов.
Как гласит известная цитата, приписываемая Отто фон Бисмарку: «С плохими законами и хорошими чиновниками вполне можно править страной. Но если чиновники плохи, не помогут и самые лучшие законы».
Председатель совета МКД Платонов Игорь Викторович
📌 Войди в «100 лучших практик управления недвижимостью» на Ярмарке УК