Гибкие пространства, самые разнообразные сервисы – работодатели изо всех сил стараются создать в современном офисе максимально качественную среду. Они уверены, что приходя на работу, сотрудник должен иметь возможность получить любые услуги: от посещения парикмахера до приема терапевта. Офис становится человекоцентричным. К такому выводу пришли участники конференции «Сила четырех 2025», прошедшей недавно в столице.
На гребне волны
По сравнению с жилой недвижимостью, испытывающей из-за снижения доли ипотеки в продажах известное напряжение, коммерческая чувствует себя превосходно. Это относится ко всем ее сегментам – от складов до офисов. По словам генерального директора ФСК Девелопмент Дмитрия Трубникова, в компании увидели большой всплеск спроса на помещения первых этажей МКД, который родился после отмены льготной ипотеки в июле 2024 года и повышения ключевой ставки с 16 до 21%.
«Если сравнить даже с очень успешным 2023 годом, то рост объема продаж в метрах составил 24%, а в деньгах – 37%, - сообщил он. - А если сравнить полугодия 2024 года, то во втором продажи выросли в 2,5 раза. Мы видим профессиональный интерес к сегменту офисов, причем, как к приобретению всего офисного здания, так и покупки лотами или этажами».
Стоимость квадратного метра выросла на 12-15%, как и в жилой недвижимости, но в коммерческой при покупке используются в основном собственные деньги инвесторов. Средняя стоимость коммерческого лота в ЖК ниже на 10% от стоимости жилой недвижимости, а стоимость аренды на квадратный метр выше на 30-40%. Для собственного бизнеса такие помещения используют 10% инвесторов, остальные – сдают в аренду.
Нынешнюю успешность коммерческой недвижимости отмечает и старший директор, руководитель отдела инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP Ирина Ушакова. «В 2024 году мы увидели спрос, превышающий предложение. Под таким давлением в офисах и складах повысились ставки аренды в диапазоне 15-50%. Важным трендом стало желание корпораций приобретать активы в собственность, защищая себя от повышения ставок аренды».
Основатель Parus Asset Management и президент Central Properties Денис Степанов заявил, что в офисном сегменте в прошлом году рынок арендатора превратился в рынок арендодателя. «Разговоры с любым арендатором вынужденно проходят через все пять стадий принятия неизбежного, - заметил эксперт. - Отрицание – арендатор не верит, что ставка выросла в два раза, - потом гнев, затем арендатор выходит на рынок к конкурентам, получает ставки еще выше, через депрессию возвращается, идут торги и подписание договора».
Кроме того, офисный рынок превратился и в рынок покупателя. Если раньше 90% сделок происходили в сфере аренды, в прошлом году из 700 тыс. кв. м, введенных в Москве, 90% было куплено. «Возможно, рано или поздно все эти квадраты придут на рынок аренды, но произойдет это сильно не сразу», - считает он.
Председатель правления АРКН, директор по аренде Делового квартала «Сколково Парк» Елена Малиновская, согласна с тем, что потенциал арендных отношений далеко не исчерпан.
«Я не удивлюсь, если через пару лет мы действительно увидим часть площадей, которые сегодня инвесторы приобретают в собственность, на рынке аренды, - прокомментировала реплику коллеги она. - Многие покупатели инвестируют в недвижимость, как растущий актив, и после ввода зданий в эксплуатацию будут стремиться начать возвращать вложения. Другой вопрос, насколько такая аренда сможет конкурировать с профессиональными портфельными арендодателями».
Будущее за полицентрами
С мнением Дмитрия Трубникова согласна директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова. Она отметила, что в последние годы Москва развивает создание полицентров в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). В таких проектах, которых становится в столице все больше, девелопер не может строить только жилую недвижимость.
«Коммерческие помещения в среднем стали занимать 30%, а в некоторых проектах достигают 50%. Девелопер сам решает, в каком именно сегменте реализовать процент нежилых площадей, потому что у него есть обязательства перед городом, - подчеркнула эксперт. – При этом площадки КРТ чаще выделяются за Третьим кольцом. Город перенаправляет девелоперов, а вслед за ними и последующий спрос на развитие полицентров».
И это относительно новый тренд. Ведь столичные офисы с конца XIX века и вплоть до 2000-х годов нынешнего традиционно располагались в пространстве внутри Садового кольца. Но сегодня ЖК целыми микрорайонами строятся не в самых очевидных локациях, но в пешей доступности от метро. По сути, такие комплексы – это город в городе, создается новая среда с рабочим сектором, офисным сегментом, огромной инфраструктурной частью.
«Мы наблюдаем дефицит спроса именно на такие локации. Местный бизнес тоже делает ставку на сотрудников, хочет новые красивые офисы, но не желает покидать насиженное место, - говорит Александра Захарова. - Развитие неочевидных для офисов локаций – это современный тренд для девелоперов».
Еще четыре тренда современного офиса
Директор по стратегии и продажам Pridex Spaces Елизавета Голышева поделилась своим мнением о том, какие тренды будут влиять на офисную моду и рабочий ландшафт, трансформацию офисов и строительство офисных объектов.
Первый тренд – разнообразие поколений, участвующих в офисных процессах. Сегодня на рабочих местах можно увидеть и «бэбибумеров», и «иксов», и «миллениалов». У них разное мышление, подход к работе, свое видение коммуникации, но всем им приходится уживаться в офисном пространстве. Это сильно влияет на ландшафт, который создается в офисной среде.
«Медицина развивается, продолжительность жизни увеличивается, и такой тренд будет только усиливаться, - считает эксперт. – Бизнесу надо задуматься, как рабочее место станет удовлетворять потребности разных поколений, насколько вариативным должно быть пространство, чтобы всем было комфортно».
Второй тренд – спрос на качественную среду, которая должна обеспечивать эффективность сотрудника на рабочем месте. Соискатель стал очень требовательным к месту, где он хотел бы трудиться. Он считает себя эффективным, только чувствуя себя здоровым ментально и физически, и имея возможность адаптироваться в офисном пространстве.
Следующий важный тренд – это культура совместного потребления. Человек стал существенно меньше времени проводить за рабочим столом. Есть деловые встречи, коммуникация в командах, командировки. Сотрудник на рабочем месте проводит максимум 40-50% своего времени. Поэтому очень важным элементом становятся размеры офиса.
«Это один из самых ключевых моментов, который будет влиять на подходы к строительству объектов, потому что техническое задание у пользователей меняется, - уверена Елизавета Голышева. – В ближайшее время со стороны потребителей станут меняться запросы на технические условия, адаптивность и инфраструктуру пространства».
Наконец, важный тренд – повсеместная уберизация. Технологичность – важная черта современного офиса. Нынешние руководители компаний возрастом 35-45 лет совсем по-другому относятся к технологиям. Ящик-локер в офисе, управляемый из приложения, они воспринимают нормально, ведь дома можно так же управлять чайником или пылесосом. Уже не удивляет возможность заказать кофе на рабочий стол. Все это воспринимается как норма, потому что вне офиса такая технологичность является абсолютным стандартом.
«Эти тренды - меньше про бизнес, больше про человека. Очевидно, что ключевой опцией современных офисов является человекоцентричность, - резюмировала спикер. - Рынок будет меняться, арендаторы и конечные потребители становятся все более требовательными. Они уже выбирают не только локацию или конструктив, но и инфраструктуру, и цифровое оснащение, и технологичность, и ауру, которую вы создаете».
Елена Малиновская назвала еще один современный тренд – возвращение после удаленки и гибрида. Работодатели всё чаще отдают приоритет присутствию сотрудников в офисе. Однако при этом начинка в офисах действительно меняется. Перед работодателем встала задача обеспечить сотруднику столь же комфортные условия, как и дома.
«В современных офисных зданиях есть фитнес, столовые, кофейни, магазины, салоны красоты. Делается все, чтобы работнику не надо было тратить время на поиск нужных услуг на стороне, - говорит она. – В наших проектах мы тоже предусмотрели такие сервисы, например, в деловом квартале «Сколково Парк» расположена торговая галерея, доступная как для резидентов делового квартала, так и для жителей и гостей района. Уже в этом году ожидается открытие столовой, «Кофемании», нового образовательного кластера Московской школы управления СКОЛКОВО. А в перспективе – все другие сервисы инфраструктуры, необходимые для полноценной жизни резидентов».
Офис, как место силы
Заместитель генерального директора STONE Виктория Васильева тоже считает, что значение рабочего места в жизни сотрудника компании меняется.
«Меняется способ труда, мы начинаем думать головой, и нам необязательно быть привязанным к рабочему месту, мы должны передвигаться, - считает она. – Сегодня можно работать везде с телефоном, ноутбуком, можно просто обдумывать идеи в голове. Именно поэтому офисы должны стать для сотрудников своеобразными местами силы, уникальными пространствами столкновения различных идей. И эти пространства нужно создавать».
Такие изменения в философии накладывают определенную ответственность на тех, кто строит офисные пространства. Девелоперы стараются отвечать на вызовы времени, их базовая задача - сделать для клиента адаптивное, гибкое пространство. «Ты представляешь, как та или иная компания сможет в таком пространстве творить, что им может понадобиться, что мы можем заложить. Ты собираешь своего рода «лего», которое в дальнейшем можно эффективно адаптировать под конкретные потребности», - поделилась опытом Виктория Васильева.
Действительно, современный офис сегодня – это не просто место для работы, а высокотехнологичное помещение, которое отвечает требованиям комфорта и экологичности. Инновации и создание многофункциональных комплексов, сочетающих в себе офисные, жилые и торговые помещения, помогают создать оптимальную атмосферу для эффективного решения бизнес-задач. Это сегодня понимают и арендодатели, и собственники помещений, и строители.
Иван ОРЧАК
Фото Freepik
📌 Войди в «100 лучших практик управления недвижимостью» на Ярмарке УК
