Гражданам, которые живут в многоквартирных домах, может оказаться очень полезным толкование норм закона, которые сделал Верховный суд после изучения спора о подвале в таком здании.
У нас есть разные многоквартирные дома. Есть взмывающие ввысь на десятки этажей, а есть маленькие всем известные пятиэтажки. Но общее у них одно: у них у всех имеются подвалы. И практически нигде эти подвалы не пустуют. В них ютятся офисы и мастерские, магазинчики и точки общепита.
И жильцы таких домов, а это, между прочим, абсолютное большинство городского населения страны, чаще всего и не подозревают, что они собственники этих подвалов, точно так же, как и своих квартир. И, для того чтобы кто-то посторонний "заселился" в подвал со своим бизнесом, жильцы дома должны давать на это согласие.
В гражданском споре, о котором пойдет речь, случилось вот что. Некий гражданин купил на банкротных торгах нежилые помещения, расположенные в подвале многоквартирного дома. А через несколько лет по иску других собственников помещений покупка была признана общим имуществом.
Поэтому судебным решением право собственности покупателя на нежилые помещения было признано отсутствующим.
Никакие части подвалов, чердаков, лестничных площадок в жилом доме не могут стать чьей-то собственностью или оказаться в залоге
Покупатель помещений в подвале возмутился и отправился в суд. Там он потребовал от банка, который как залогодержатель получил большую часть суммы, вырученной от продажи заложенных помещений на банкротных торгах, вернуть ему деньги. Точнее - отдать ту часть уплаченной на торгах цены, которая "приходилась" на площадь подвала, которая, как выяснилось, относилась к общедомовому имуществу, хотя и была в залоге у банка в качестве индивидуальной.
По мнению несостоявшегося покупателя, банк получил, как говорят юристы, неосновательное обогащение: он взял деньги за счет продажи чужого имущества, не принадлежавшего залогодателю, при том что это имущество было продано на основании ничтожной сделки. Гражданский спор заметил портал Гарант.РУ.
Местные суды сначала отказали покупателю, отметив, что договор об ипотеке и торги недействительными не признаны, равно как и действия конкурсного управляющего по реализации заложенного имущества.
Верховный суд РФ отменил все судебные акты, вернул дело на новое рассмотрение и объяснил про подвал и права на него вот что.
Общие помещения в многоквартирном доме согласно статье 290 Гражданского кодекса РФ принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
По пункту 2 этой же статьи Гражданского кодекса собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество дома, а также совершать любые действия, "влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение".
Из этих положений Верховный суд делает вывод - доля в праве собственности на общее имущество всегда следует судьбе права собственности на помещение. Еще ВС напомнил, что сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных объектов площадок, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, являются ничтожными. Потому что они "противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права всех собственников в доме".
К числу ничтожных сделок относятся и договоры о залоге площадок, на основании которых на них может быть обращено взыскание с последующей реализацией. Это означает, что никакие отгороженные части подвалов, чердаков, лестничных площадок и прочие места в многоквартирном доме не могут стать чьей-то собственностью, оказаться в залоге или стать основанием для кредитов.
Ссылки местных судов на судебный акт об установлении требований банка в деле о банкротстве залогодателя, по мнению Верховного суда, были ошибочны. Да, было подобное решение суда, сказал ВС. Но, признавая банк залогодержателем в отношении всех упомянутых в договоре залога объектов, арбитражный суд полагался на записи государственного реестра, не разрешая спор о правах на недвижимость. О том, что суды обязаны в таких случаях учитывать данные реестра недвижимости, говорится в статье 8.1 Гражданского кодекса РФ.
В нашем деле такой спор был рассмотрен позже судом по иску собственников помещений в этом доме. И этот суд признал заложенные помещения в подвале несамостоятельными площадками, относящимися к общему имуществу многоквартирного дома. Он подтвердил неправомерность получения кредиторами денег.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ N 305-ЭС24-1378
