22 августа 2024 г Ассоциация АКОН направила письмо на имя Председателя Правительства РФ М.В Мишустина о результатах аналитического исследования «Тарифы на жилищные услуги для населения по регионам РФ в 2020-2024 годах: темпы роста, индексация, динамика». К письму прилагалась аналитическая записка с результатами исследования и комплекс предложений Ассоциации
В частности АКОН предложила провести аудит положения Жилищного кодекса Российской Федерации, которые касаются статьей 154, 155, 156 и 158 и др. ЖК РФ, определяющих структуру и механизм формирования размера платы за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества (СиР) в многоквартирном доме (МКД), за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также структуру и механизм формирования размера взноса на капитальный ремонт (капремонт) с целью устранения дисбаланса неравномерно опережающего роста размера взноса на капитальный ремонт, по сравнению с фактически замороженным ростом размера платы по статье содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме что ведет к недофинансирования деятельности управляющих организаций/компаний - УО/УК и товариществ собственников жилья, других жилищных объединений граждан – ТСЖ/ЖСК в итоге к ускоренном износу общего имущества собственников помещений и самого дома.
26.09.2024 г. был получен ответ из Минстроя, в котором в частности сказано, что «изложенные в обращении предложения о проведении аудита положений ЖК РФ, определяющих структуру и механизм формирования размера платы за содержание жилого помещения, размера взноса на капитальный ремонт будут проанализированы и по итогам анализа будут по возможности учтены в ходе плановой работы Минстроя России по актуализации законодательства РФ в сфере ЖКХ.
ФАС России письмом от 16 сентября 2024 г. No ВК/83354-ПР/24 сообщил о готовности принять участие в подготовке изменений в жилищное законодательство, в случае необходимости их внесения»
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(МИНСТРОЙ РОССИИ)
Большая Пироговская ул., д. 23,
Москва, 119435
тел. (495) 647-15-80, факс (495) 645-73-40
от 26.09.2024 No 56468-ЛН/04
Ассоциация АКОН
Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации совместно с ФАС России рассмотрел письмо Ассоциации АКОН от 22 августа 2024 г. No 01/22-08/2024П, направленное Аппаратом Правительства Российской Федерации письмом от 28 августа 2024 г. No 70377-П16 (вх. Минстроя России от 28 августа 2024 г. No 150964/МС), о совершенствовании законодательства Российской Федерации и благодарит за активное участие в анализе ситуации в сфере жилищно коммунального хозяйства и выработке предложений, которые могут способствовать решению проблемных вопросов в отрасли.
Минстроем России ведется постоянная работа по мониторингу правоприменения и актуальным проблемам, возникающим в связи с реализацией законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Кроме того, Минстрой России внимательно анализирует предложения по его совершенствованию, имеющиеся у различных организаций и граждан.
В этой связи изложенные в обращении предложения о проведении аудита положений Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), определяющих структуру и механизм формирования размера платы за содержание жилого помещения, размера взноса на капитальный ремонт будут проанализированы и по итогам анализа будут по возможности учтены в ходе плановой работы Минстроя России по актуализации законодательства Российской Федерации в сфере жилищно коммунального хозяйства.
ФАС России письмом от 16 сентября 2024 г. No ВК/83354-ПР/24 сообщил о готовности принять участие в подготовке изменений в жилищное законодательство, в случае необходимости их внесения.
Предложение об установлении на законодательном уровне механизма регулярной автоматической индексации размера платы по статье содержание и ремонт жилого помещения на размер инфляции на долгосрочный период Департамент развития ЖКХ полагает нецелесообразным по следующим основаниям.
На основании части 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Порядок определения цены договора (следовательно, и стоимости выполняемых управляющей организацией работ, оказываемых услуг) является одним из существенных условий договора управления в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В том случае, когда домом управляет управляющая организация, размер платы за содержание жилого помещения определяется с учетом предложений этой организации и устанавливается на срок не менее одного года (часть 7 статьи 156 ЖК РФ). Если решение общего собрания об установлении размера платы за содержание жилого помещения не принято, размер данной платы устанавливается органом местного самоуправления (часть 4 статьи 158 ЖК РФ).
Из приведенных норм права следует, что в отсутствии решения общего собрания об утверждении размера платы и/или в отсутствии решения общего собрания об утверждении текста договора, содержащего размер платы (следовательно, и стоимость выполняемых управляющей организацией работ, оказываемых услуг) можно считать указанный договор управления не заключенным, ввиду отсутствия соглашения сторон по всем существенным условиям договорам.
Пунктом 3.6. Методических рекомендаций по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы, утвержденных Приказом Минстроя России от 6 апреля 2018 г. № 213/пр, установлено, что плату за содержание жилого помещения в многоквартирном доме рекомендуется устанавливать на срок не более трех лет с возможностью проведения ее ежегодной индексации с учетом индекса потребительских цен на текущий год, установленного действующим Прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации.
Предельный индекс изменения размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, рекомендуется определять равным индексу потребительских цен (пункт 4.1 Методических рекомендаций).
Важно отметить, что индекс потребительских цен характеризует изменение во времени общего уровня цен на товары и услуги, приобретаемые населением для непроизводственного потребления, при этом определяется он применительно к конкретным потребительским товарам (услугам).
Учитывая вышеизложенное, рост платы за содержание жилого помещения не может превышать предельный индекс изменения размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, который рекомендуется определять равным индексу потребительских цен. Экономически обоснованным можно признать среднее значение тарифов (платы) за содержание жилого помещения, определенное на основании решений об утверждении платы за содержание жилого помещения, которые приняты общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах в данном муниципальном образовании.
Таким образом, Методическими рекомендациями предусмотрена обязательность установления срока действия размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме с возможностью проведения ее ежегодной индексации, то есть предусмотрен конкретный механизм индексации; указано, применительно к индексу какого потребительского товара (услуги) должна быть учтена инфляция; обозначен тариф, к которому должна быть применена инфляция; установлены основания применения уровня инфляции и период применения конкретного индекса.
На предложения об установлении на законодательном уровне механизма расчета платы за техническое обслуживание внутридомового и внутриквартирного газового оборудования (далее – ВДГО/ВКГО), в части установления автоматической индексации указанной платы, государственного регулирования, ценообразования Департамент развития ЖКХ сообщает следующее.
С целью снижения стоимости технического обслуживания ВКГО в многоквартирном доме и технического обслуживания ВДГО в жилом доме Минстрой России разработал проект приказа о внесении изменений в Методические указания по расчету размера платы за техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования в многоквартирном доме, а также за техническое обслуживание внутридомового газового оборудования в жилом доме, утвержденные приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 29 мая 2023 г. № 387/пр (далее – проект приказа).
В настоящее время проект приказа направлен на согласование в профильные комитеты Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации.
Комитет по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации представил предложения к проекту приказа.
Комитет по энергетики Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации поддержал проект приказа, представив дополнительные предложения.
В настоящее время Минстрой России дорабатывает проект приказа с учетом предложений профильных комитетов Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации с целью дальнейшего согласования с ФАС России. Также во исполнение поручения Правительства Российской Федерации от 18 января 2024 г. № АН-П51-1179 в настоящее время прорабатывается вопрос включения затрат на проведение технического обслуживания ВДГО и ВКГО в тариф на услуги по транспортировке природного газа по газораспределительным сетям.
Дополнительно отмечается, что Федеральным законом от 18 марта 2023 г. № 71-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации» и Жилищный кодекс Российской Федерации» и постановлением Правительства Российской Федерации от 29 мая 2023 г. № 859 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации и признании утратившим силу подпункта «ж» пункта 4 изменений, которые вносятся в акты Правительства Российской Федерации по вопросам обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 9 сентября 2017 г. № 1091», специализированные (газораспределительные) организации наделяются исключительным правом на техническое обслуживание и ремонт ВДГО в многоквартирных домах, техническое обслуживание ВКГО в МКД и техническое обслуживание ВДГО в жилом доме (домовладении) на основании соответствующих договоров в соответствии с типовыми формами, утвержденными приказом Минстроя России от 29 мая 2023 г. № 388/пр.
В этой связи специализированные (газораспределительные) организации в части предоставления услуг по техническому обслуживанию ВДГО и ВКГО обладают признаками субъекта естественной монополии, установленными статьей 3 Федерального закона от 17 августа 1995 г. № 147-ФЗ «О естественных монополиях». В соответствии с упомянутой нормой субъектом естественной монополии является хозяйствующий субъект, занятый производством (реализацией) товаров в условиях естественной монополии, под которой понимается состояние товарного рынка, при котором удовлетворение спроса на этом рынке эффективнее в отсутствие конкуренции в силу технологических особенностей производства (в связи с существенным понижением издержек производства на единицу товара по мере увеличения объема производства), а товары, производимые субъектами естественной монополии, не могут быть заменены в потреблении другими товарами, в связи с чем спрос на данном товарном рынке на товары, производимые субъектами естественных монополий, в меньшей степени зависит от изменения цены на этот товар, чем спрос на другие виды товаров.
При этом положение специализированных (газораспределительных) организаций на рынке предоставления услуг по техническому обслуживанию ВДГО и ВКГО обладает признаками доминирующего положения, установленными статьей 5 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», согласно которой доминирующим положением признается положение хозяйствующего субъекта (группы лиц) или нескольких хозяйствующих субъектов (групп лиц) на рынке определенного товара, дающее такому хозяйствующему субъекту (группе лиц) или таким хозяйствующим субъектам (группам лиц) возможность оказывать решающее влияние на общие условия обращения товара на соответствующем товарном рынке, и (или) устранять с этого товарного рынка других хозяйствующих субъектов, и (или) затруднять доступ на этот товарный рынок другим хозяйствующим субъектам.
Предложение о выделении в составе платы за жилое помещение в многоквартирном доме в отдельный самостоятельный вид платежа – плата за текущий ремонт Департамент развития ЖКХ полагает нецелесообразным по следующим основаниям.
В силу статьи 154 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в МКД.
В силу пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 № 491 (далее – Правила № 491), надлежащее содержание общего имущества в МКД обеспечивается выполнением периодических работ технического характера (таких, как осмотры элементов общего имущества, уборка и санитарно- гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка).
В силу пункта 18 Правил № 491 текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
Таким образом, Правила № 491 разделяют понятия «содержание общего имущества» и «текущий ремонт общего имущества».
Текущий ремонт – это работы разового характера, выполняемые в определенные сроки в отношении определенного элемента общего имущества, технические характеристики которого необходимо восстановить.
В силу пункта 4.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом закон не конкретизирует, должны ли такие решения приниматься перед каждым ремонтом, либо утверждается график ремонта на год или на иной срок. Наиболее распространена практика утверждения перечня работ по текущему ремонту на год.
Как следует из приведенных положений, состав работ по текущему ремонту не может быть установлен законом и не может быть утвержден договором управления многоквартирным домом. Он утверждается исключительно общим собранием по согласованию с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом.
Таким образом, в составе платы за содержание жилого помещения выделяется плата за содержание общего имущества в многоквартирном доме и за текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
При этом перечень работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме утверждается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме отдельно от перечня периодических работ по содержанию общего имущества (предусмотренных договором управления многоквартирным домом, либо сметой ТСЖ/ЖСК).
Таким образом, порядок определения состава и стоимости работ по текущему ремонту в достаточной степени урегулирован действующими положениями жилищного законодательства и дополнительного правового регулирования не требуется.
В части установления минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме сообщает следующее.
В соответствии с частью 8.1 статьи 156 ЖК РФ минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт, утвержденными приказом Минстроя России от 27 июня 2016 г. № 454/пр (далее – методические рекомендации).
Порядок установления минимального размера взноса определяется законом субъекта Российской Федерации.
Утверждение минимального размера взноса на капитальный ремонт отнесено к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
При этом субъект Российской Федерации вправе самостоятельно принимать решение о порядке и периодичности установления минимального размера взноса на капитальный ремонт с учетом социально-экономических особенностей региона.
При установлении размера взноса субъект Российской Федерации принимает решение исходя из:
- оценки общей потребности в средствах на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах в целях обеспечения выполнения региональной программы капитального ремонта;
- доступности минимального размера взноса на капитальный ремонт для граждан с учетом совокупных расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг;
- оценки достаточности собираемых средств с учетом объемов господдержки для выполнения региональной программы капитального ремонта.
При принятии решения об увеличении взноса регион также анализирует и учитывает возможность субсидирования расходов на жилищно-коммунальные услуги отдельным категориям граждан (доход которых ниже установленного прожиточного минимума (малоимущие), ветераны, инвалиды т.п.).
При изменении минимального размера взноса в течение срока реализации региональной программы капитального ремонта субъекту Российской Федерации рекомендовано учитывать изменение уровня платежеспособности населения, а также стоимости услуг и работ, входящих в перечень минимально необходимых услуг и работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в рамках региональной программы капитального ремонта.
Таким образом, размер минимального взноса на капитальный ремонт должен обеспечить, при условии его ежемесячного внесения в течение всего срока реализации региональной программы капитального ремонта, формирование фонда капитального ремонта в размере, достаточном для проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Невыполнение или несвоевременное выполнение работ по капитальному ремонту всех основных конструктивных элементов многоквартирного дома может повлечь ухудшение состояния многоквартирного дома, его ветшание и признание аварийным.
В рамках проводимой Минстроем России совместно с субъектами Российской Федерации работы по обеспечению финансовой устойчивости региональных программ капитального ремонта, ежегодное индексирование установленного минимального размера взноса представляется положительной практикой, способствующей решению поставленных задач.
В 2022 году были внесены изменения в методические рекомендации, предусматривающие возможность осуществления ежегодного изменения минимального размера взноса не менее, чем на индекс потребительских цен, установленный в субъекте Российской Федерации.
В соответствии с Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1038, Минстрой России осуществляет полномочия по мониторингу величины минимального размера взноса на капитальный ремонт, в рамках которых сообщает, что по состоянию на 1июля 2024 года минимальный размер взноса на капитальный ремонт установлен в диапазоне от 1,67 руб. за кв. м (Хабаровский край) до 26,02 руб. за кв. м (Республика Саха (Якутия).
Оценка установленного государственными органами субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений минимального размера взноса на капитальный ремонт не относится к полномочиям Минстроя России.
В части вопроса о предоставлении возможности размещения временно свободных средств фондов капитального ремонта в кредитных организациях под проценты на уровне коммерческих ставок сообщается следующее.
Кредитные организации (банки) разрабатывают различные кредитные продукты, при этом, являясь юридическими лицами, самостоятельно определяют направления своей работы и принимают решения по всем вопросам своей деятельности, а также самостоятельно разрабатывают внутренние документы, определяющие порядок проведения тех или иных операций.
Кредитные организации (банки) не зависимы от органов государственной власти и органов местного самоуправления при принятии ими решений. Органы законодательной и исполнительной власти и органы местного самоуправления не вправе вмешиваться в деятельность банков за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Задачей государства является создание благоприятных условий для участников рынка, при которых кредитные организации будут заинтересованы в разработке специальных кредитных продуктов для различных категорий граждан и организаций.
Одновременно обращаем Ваше внимание, что постановлением Конституционного Суда от 12 апреля 2016 г. No 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы» установлено, что взнос на капитальный ремонт общего имущества не может быть признан налогом, поскольку не обладает всеми характерными для данного вида платежа признаками.
Дополнительно сообщаем, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
Заместитель директора Департамента
жилищно-коммунального хозяйства Д.Ю. Нифонтов
