Председателю Правительства
Российской Федерации
Михаилу Владимировичу МИШУСТИНУ
103274, г. Москва, Краснопресненская наб., д.2
Заявитель: Чулочников Н.В.
117105, г. Москва, ул. Нагатинская д. 3А,
стр. 2, этаж 3, ком. 5
Электронная почта: chulochnikov@acon.pro
Тип: обращение
Исх. № 01/22-08/2024П
от «22» августа 2024 г.
О результатах аналитического исследования «Тарифы на жилищные услуги для населения по регионам РФ в 2020-2024 годах: темпы роста, индексация, динамика»
Уважаемый Михаил Владимирович!
Летом 2024 г. Ассоциация АКОН совместно с движением «Народный жилищный инспектор» провела аналитическое исследование по теме: «Тарифы на жилищные услуги для населения по регионам РФ в 2020-2024 годах: темпы роста, индексация, динамика», по результатам которого была подготовлена аналитическая записка (Приложение 1) 22.08.2024г. было направлено письмо на имя Председателя Правительства РФ М.В Мишустина о результатах аналитического исследования и комплекс предложений. Для проведения исследования были собраны данные по 85 регионам России (без учёта 4 новых регионов). В исследовании были использованы: размеры взносов (по своей природе фактически обязательный платеж, воспринимаемый населением как тариф) на капитальный ремонт многоквартирных домов, взятые из региональных постановлений субъектов Федерации и размеры взносов на содержание и ремонт жилого помещения (также воспринимаемый как тариф) по данным ЕМИСС.
Для подсчётов стоимости обслуживания была создана типовая модель: однокомнатная квартира, площадью 36,7 квадратных метров, с одним проживающим. Площадь была взята из Статистического издания «Жилищное хозяйство в России 2022», согласно которому средний размер однокомнатной квартиры в 2021 году составил 36,7 квадратных метра (подробнее в Приложении 2).
Михаил Владимирович!
По результатам проведенного исследования Ассоциация АКОН просит Вас поручить ответственным ФОИВ:
1. Провести аудит положения Жилищного кодекса Российской Федерации, которые касаются статьей 154, 155, 156 и 158 и др. ЖК РФ, определяющих структуру и механизм формирования размера платы за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества (СиР) в многоквартирном доме (МКД), за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также структуру и механизм формирования размера взноса на капитальный ремонт (капремонт) с целью устранения дисбаланса неравномерно опережающего роста размера взноса на капитальный ремонт, по сравнению с фактически замороженным ростом размера платы по статье содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме что ведет к недофинансирования деятельности управляющих организаций/компаний - УО/УК и товариществ собственников жилья, других жилищных объединений граждан – ТСЖ/ЖСК в итоге к ускоренном износу общего имущества собственников помещений и самого дома.
2. Для компенсации регулярного роста (и снижения его темпов) размера взносов и для предотвращения инфляционного обесценивания денежных средств, собранных с собственников помещений в МКД на капитальный ремонт, законодательно предусмотреть возможность и условия формирования (фактически) накопительных счетов для размещения временно свободных средств фондов капительного ремонта в кредитно-финансовых организациях в качестве депозитных, для начисления процентов, на уровне коммерческих ставок. Регулятору оказать содействие кредитно-финансовым учреждениям для разработки специальных финансовых продуктов и предложения данных продуктов фондам капитального ремонта. Аналогичные продукты разработать и предложить операторам специальных счетов (в частности, УО/УК и ТСЖ/ЖСК), где также идет накопление средств собственников на капитальный ремонт.
3. Для устранения сложившегося дисбаланса законодательно установить механизм регулярной автоматической индексации размера платы по статье содержание и ремонт общего имущества жилого помещения на размер инфляции на долгосрочный период.
4. Также для снижения дисбаланса ценообразования при росте стоимости услуг обязательных подрядчиков (с которыми УО/УК и ТСЖ/ЖСК, а также собственники жилых помещений в МКД законодательно обязаны заключать договоры, в частности с ГРО на ремонт и техническое обслуживание внутридомового и внутриквартирного газового оборудования – (ВДГО и ВКГО) в составе платы по статье содержание и ремонт общего имущества жилого помещения предусмотреть механизм автоматической индексации совокупного размера платы за СиР на размер повышения стоимости услуг данных обязательных подрядчиков. Для ограничения роста стоимости услуг обязательных подрядчиков ввести механизм их государственного регулирования, далее провести анализ формирования стоимости их услуг, выделить непроизводственные и необоснованные статьи затрат. Предусмотреть механизм исключения непроизводственных и необоснованных затрат из структуры стоимости их услуг для УО/УК и ТСЖ, а также для собственников жилых помещений в МКД. Переработать и внести соответствующие изменения и дополнения в Приказ Минстроя России от 29 мая 2023 года N 387/пр и Приказ Минстроя России от 29.05.2023 N 388/пр, а также дать разъяснения по применению методических рекомендаций ФСТ (Приказ ФСТ от 27 декабря 2013 г. n 269-э/8), определить ФОИВ и на их основе издать обновленные методические рекомендации о правилах расчета стоимости технического обслуживания и ремонта внутридомового и внутриквартирного газового оборудования.
5. Доработать механизм ценообразования и дать разъяснения его формирования по статье содержание и ремонт общего имущества жилого помещения изданием Минстроем России соответствующих методических рекомендации для УО/УК и ТСЖ, по аналогии с приказами N 387/пр и N 388/пр.
6. Внести следующие изменения в положения Жилищного кодекса Российской Федерации, которые касаются статьей 154, 155, 156 и 158 ЖК РФ с целью выделения в составе платы за содержание жилого помещения, в отдельный самостоятельный вид платежа - плату за текущий ремонт.
Приложение:
1. Аналитическая записка по результатам исследования: «Тарифы на жилищные услуги для населения по регионам РФ в 2020-2024 годах: темпы роста, индексация, динамика», на 3 л.;
2. Аналитическое исследование по теме: «Тарифы на жилищные услуги для населения по регионам РФ в 2020-2024 годах: темпы роста, индексация, динамика». на 10 л.
С глубоким уважением,
Президент Ассоциации АКОН Н.В. Чулочников
Приложение 1
АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЗАПИСКА
по результатам исследования:
«Тарифы на жилищные услуги для населения по регионам РФ в 2020-2024 годах: темпы роста, индексация, динамика»
Из полученных данных исследования вытекают следующие закономерности:
1. Тревожной для управляющих многоквартирными домами (управляющей организации/компании - УО/УК, товарищества собственников жилья и других жилищных объединений граждан – ТСЖ/ЖСК) выглядит тенденция неравномерно опережающего роста размера взноса на капитальный ремонт (капремонт) по сравнению со сдержанным ростом размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества дома (СиР) – это два основных платежа граждан за жилищные услуги. Сдержанный рост размера платежа за СиР создает хроническое недофинансирование работ и услуг УО/УК и ТСЖ для надлежащего содержания многоквартирного дома (МКД), его инженерных систем; внутридомовых приборов учета; сетей водо-, газо-, тепло-, электроснабжения; лифтового оборудования, а также проведение планово-предупредительного ремонта в доме. Возникает перекос, когда собранных на СиР средств уже недостаточно даже на проведение работ по аварийно-техническому обслуживанию систем инженерного оборудования, относящихся к общему имуществу МКД.
2. При этом ускоренно растут размеры платежей граждан в фонд капремонта, в общий котел из которого финансируются ранее запланированные работы и услуги по ремонту других МКД. Формируется отложенная проблема содержания дома, когда из-за недофинансирования текущего обслуживания происходит его ускоренный износ и до момента планового капремонта дом может прийти уже в аварийное состояние, требуя незапланированные, дополнительные расходы.
3. Региональные программы капремонта имеют долгосрочное планирование, регулярный мониторинг состояния МКД часто проводиться формально, поверхностно, на бумаге, не учитывает постоянно меняющееся (в большинстве своем ухудшающееся) техническое состояние МКД, следовательно, оперативно не вносятся изменения и дополнения в состав работ, не сдвигаются на более ранний период сроки его проведения в случае ускоренного износа МКД.
4. Управляющий МКД (УО/УК или ТСЖ/ЖСК) может заранее закупить строительные материалы и оборудование на средства, собранные на текущий ремонт дома по цене ниже, чем сложившаяся цена к моменту проведения работ. Наоборот, средства, собираемые на счетах фонда капремонта, фактически обесцениваются т.к. не являются депозитами, на них не начисляется процент, а из-за возросшей инфляции постоянно растет стоимость материалов, оборудования, работ и услуг. При этом непрозрачным и фактически неконкурентным является механизм ценообразования фонда капремонта при выборе региональным оператором строительного подрядчика, закупке стройматериалов и оборудования для капремонта. Таким образом, даже рост размеров взносов в фонд капитального ремонта и собранные средства в будущем могут не покрыть все затраты на капремонт МКД из-за его ускоренного износа, обесценивания самих средств и их неэффективного использования региональным оператором.
5. Объединение в одной статье «содержание и текущий ремонт жилого помещения» разных видов деятельности УО/УК и ТСЖ/ЖСК – услуг по текущему содержанию жилого помещения, где преобладают расходы на фонд оплаты труда (ФОТ) и работ по текущему ремонты, где высока доля затрат на строительные материалы, с одной стороны, дают маневр УО/УК и ТСЖ/ЖСК оперативно перенаправлять финансовые потоки внутри данной статьи по текущей необходимости, а для УК также вести перекрестное субсидирование своего жилфонда, эффективно используя собранные средства, в условиях недофинасирования (накопленной задолженности собственников по оплате СиР), с другой стороны, не позволяет вести прозрачный учет собранных средств на текущий ремонт для контроля отчетности УО/УК и ТСЖ со стороны собственников, при проведении аудиторской проверки, адекватного государственного статистического учета и т.д. Например, согласно данным ЕМИСС за 2020-2024 год, у платежей на СиР выявлен не линейный рост, они уменьшаются и повышаются в течение года (см. Приложение 2). Объяснением этому может служить только предположение, что в субъектах РФ происходит массовый переход МКД из управления обанкротившихся УК и ТСЖ, обслуживавших их по более высокому («коммерческому») размеру платы, обычно установленному на общем собрании собственников, в другие, например, к государственным бюджетным учреждениям, работающих по более низкой («государственной») ставке, установленной ОМСУ. Также возможны искажения данных статистического учета, например, когда в систему нерегулярно попадают данные о размере платы за СиР от тех УО/УК и ТСЖ/ЖСК, где ее размер остается неизменным длительный период времени, на фоне постоянного роста размера платы у других УО/УК и ТСЖ/ЖСК что дает одномоментное снижение среднего размера платы.
6. Рост общей стоимости жилищно-коммунальных услуг, отражаемых в едином платежном документе, (который оплачивает житель МКД) происходит преимущественно за счет опережающего роста стоимости коммунальных услуг, оказываемых ресурсоснабжающими организациями (РСО), которые регулярно индексируются в долгосрочном периоде тарифного регулирования, установленного постановлениями Правительства РФ на размер инфляции. При этом происходит не только сдерживание роста, но и как показывают данные ЕМИСС, нерегулярное снижение размера платежей за жилищные услуги, в первую очередь касается платы за СиР, на работы и услуги, оказываемые УО/УК и ТСЖ/ЖСК. Таким образом происходит дисбаланс и хроническое недофинасирование их деятельности. Ситуацию усугубляет то обстоятельство, что в размер платы за СиР входят не только услуги, оказываемые непосредственно УО/УК и ТСЖ/ЖСК, но и услуги ускоспециализированных подрядчиков с которыми УО/УК и ТСЖ/ЖСК законодательно обязаны заключить договор на обслуживание, например, с газораспределительной организации (ГРО) на техобслуживание и ремонт ВДГО и ВКГО. При этом ГРО формируя договор на основании типовой формы и рассчитывая плату за свои работы и услуги руководствуясь методическими рекомендациями Минстроя, где используется затратный принцип ценообразования (Приказ Минстроя России от 29 мая 2023 года N 387/пр и Приказ Минстроя России от 29.05.2023 N 388/пр) и действующими методическими рекомендациями ФСТ (Приказ ФСТ от 27 декабря 2013 г. n 269-э/8) в течении 2023-2024 гг кратно - от 23% до 515% (по данным Ассоциации АКОН по договорам ТСЖ с ГРО из различных субъектов Федерации) повысили стоимость своих услуг на техобслуживание ВДГО и ВКГО для УК и ТСЖ, а также для жителей МКД, что создало для УК и ТСЖ значительные дополнительные расходы, которые не могут быть автоматически включены в расчет платежа за СиР (собственники зачастую отказываются утверждать такое повышение на общем собрании), сформировав убытки многим управляющим МКД. При этом ответы региональных УФАС на обращение Ассоциации АКОН о нарушении антимонопольного законодательства, выразившееся в необоснованном росте стоимости услуг ГРО для ТСЖ на ремонт и техобслуживание ВДГО и ВКГО, содержат ссылку на то, что все расчеты ГРО сделаны в соответствии с методическими рекомендациями Минстроя и ФТС.
Дополнительные материалы
DOCX, 0.11 Mb
