Управляющая компания (УК) — это организация, которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом многоквартирного дома. Она обеспечивает чистоту подъездов, бесперебойную работу лифтов, вентиляции, отопления и других систем жизнеобеспечения. Если качество или стоимость услуг не устраивают жильцов, они имеют право сменить УК.
Типы управляющих компаний и их обязанности
Управляющая компания занимается обслуживанием и ремонтом общего имущества и систем жизнеобеспечения многоквартирного дома, а также организацией и контролем за предоставлением коммунальных услуг. С полным перечнем ее обязанностей можно ознакомиться в договоре с собственниками жилья или ежемесячной квитанции.
Как правило, УК обеспечивает пожарную безопасность в доме, своевременное обслуживание лифтов, вентиляции, водопровода и систем электроснабжения, устраняет аварии и их последствия, поддерживает чистоту подъезда и лестничных клеток, организует вывоз мусора и уборку прилегающих к дому территорий. Помимо этого, в обязанности компании входит начисление и взимание коммунальных платежей, составление бухгалтерского отчета по всем поступлениям и расходам.
При необходимости собственники могут договориться с УК о дополнительных мерах безопасности в доме. Например, об установке камер видеонаблюдения, найме охранника или консьержа.
Управляющие компании могут быть частными, муниципальными или государственными. При этом качество предоставляемых услуг не зависит от формы собственности организации, так как по закону стандарты обслуживания для всех УК одинаковы.
В том случае, если встал вопрос о смене управляющей компании, гораздо большую роль играет форма заключенного с собственниками жилья договора, так как она напрямую влияет на правила его расторжения. Существует три типа УК в зависимости от способа найма.
Чаще всего управляющая компания выбирается на общем собрании собственников. В таком случае договор с ней заключается на срок от одного года до пяти лет.
Если в течение 20 дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию жильцы не выбрали УК самостоятельно, муниципалитет назначает ее через открытый конкурс. После его окончания собственники должны будут подписать договор с организацией-победителем. Максимальный срок такого соглашения — три года.
Также существуют временные управляющие компании. Их назначает застройщик после сдачи объекта в эксплуатацию. Договор с такими организациями подписывается на срок не более трех месяцев. За это время жильцы должны определиться с постоянной УК и подписать с ней договор.
Когда можно сменить управляющую компанию
Собственники жилья в многоквартирном доме имеют право отказаться от услуг управляющей компании. Условия расторжения договора обычно прописаны в самом документе, поэтому важно заранее изучить соответствующие пункты. Существуют и общие основания для прекращения сотрудничества с УК. К ним относятся:
- истечение срока договора с компанией. Жильцы имеют право не продлевать соглашение с организацией, если качество или стоимость предоставляемых услуг их не устраивает. Такое решение может быть принято на общем собрании собственников;
- невыполнение УК своих обязанностей. Если компания оказывает услуги не в полном объеме, не реагирует на жалобы жильцов, безосновательно завышает коммунальные платежи и иным образом нарушает условия договора, собственники могут расторгнуть соглашение в одностороннем порядке. Однако для этого потребуются доказательства вины организации;
- изменение способа управления домом. Владельцы квартир могут в любой момент отказаться от услуг УК и передать управление общим имуществом товариществу собственников жилья (ТСЖ). Договор с управляющей компанией при этом будет расторгнут.
Если УК работает добросовестно и жильцы не планируют менять форму управления домом, отказаться от ее услуг можно только после окончания срока действия договора. Исключение — организации, назначенные муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Такую компанию можно сменить путем общего голосования собственников по истечении года с момента заключения договора.
Как сменить управляющую компанию
Смена управляющей компании — трудоемкий процесс, который требует от собственников дисциплинированности и ответственности.
Если УК не справляется со своими обязанностями и допускает различные нарушения, необходимо собрать доказательства низкого качества предоставляемых услуг. Это могут быть частные или коллективные претензии жильцов, направленные в различные инстанции: саму компанию, жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и т.д. Также подойдут выписки аварийно-диспетчерской службы о количестве заявок, фотографии и видео, результаты проверок независимых экспертов и сотрудников жилищной инспекции.
После сбора доказательств следует обсудить с собственниками вопрос о смене УК. В пользу этого решения должно высказаться большинство жильцов. Для упрощения дальнейшего процесса можно создать инициативную группу, которая будет действовать от лица остальных владельцев недвижимости.
Затем необходимо выбрать новую управляющую компанию. Предпочтение лучше отдавать организациям с высоким рейтингом и большим количеством отзывов от жильцов. Также важно проверить наличие у компании лицензии и других необходимых документов, например финансовой отчетности по проведенным работам. Помимо этого, следует заранее оценить условия договора, тарифный план и перечень предоставляемых услуг. Дополнительно можно пообщаться с жильцами обслуживаемых домов, посмотреть на состояние зданий, подъездов и лифтов.
Следующим шагом станет собрание собственников жилья и проведение голосования, в ходе которого будет окончательно решен вопрос о расторжении договора с УК и выборе новой компании. По результатам обсуждения необходимо составить итоговый протокол, в котором фиксируется выбор собственников и другие требования. Документ должны подписать более 50% жильцов, иначе он будет считаться недействительным.
Важно учитывать, что при составлении протокола нужно учесть множество формальностей, несоблюдение которых может повлиять на юридическую силу документа. Поэтому при оформлении документа имеет смысл обратиться за помощью к специалисту.
В течение пяти дней после собрания необходимо известить управляющую компанию о расторжении договора и направить в жилищную инспекцию пакет документов. В него входят оригинал протокола собрания, реестр собственников квартир, бланки голосования жильцов, а также реестр граждан, проголосовавших очно и заочно. После этого можно подписывать договор с новой УК.
Если организация отказывается выполнять требования собственников, можно обратиться в жилищную инспекцию, прокуратуру или подать иск в суд. К заявлению потребуется приложить все ранее собранные документы, подтверждающие незаконный характер действий УК.
Источник: https://iz.ru/
