Общее собрание собственников -типичная процедура для УК и ТСЖ. Тем не менее, при проведении собраний УК и ТСЖ часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.
Вспомним, что требования проведению общих собраний собственников в МКД прописаны в ст. ст. 45–48 ЖК РФ, ч. 1 гл. 9.1 ГК РФ, приказе Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр. Их должны соблюдать все инициаторы ОСС – собственники, управляющие организации и ТСЖ (ч. ч. 2, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).
При сравнении практики оспаривания общих собрания собственников, выделяется основные четыре группы рисков для УК и ТСЖ, в которых часто всего происходят судебные разбирательства. Всего на своей практике я выделил 4 группы:
-при созыве и организации собрания;
-при проведении ОСС;
-при оформлении решений, бюллетеней участников;
-при формировании протокола ОСС.
Рассмотрим каждую группу отдельно. При созыве и организации собрания собственников инициаторы чаще всего допускают следующие ошибки:
Данные ошибки впоследствии могут привести к признанию общего собрания собственников ничтожным.
Так что необходимо сделать, чтобы избежать ошибок в данном конкретном случае? Поэтапно: уведомите собственников о предстоящем собрании способом, который они ранее утвердили, например, разместите объявление на стендах в подъездах. Если такое решения жители дома не принимали – проинформируйте каждого владельца помещения письменно заказным письмом или под роспись. Направьте такие извещения не позднее чем за десять дней до начала общего собрания. В уведомлении укажите сведения об инициаторе, форму собрания, дату и место его проведения, повестку дня, порядок ознакомления с материалами ОСС. Составьте повестку дня, включив в неё перечень вопросов, которые вправе рассматривать собрание собственников. Он приведён в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Ко второй группе риска относят следующие негативные факты при проведении собрания собственников:
-собрание прошло только в одной форме (очной или заочной);
-нарушение сроков проведения собрания;
-в ходе собрания изменилась повестка дня;
-отсутствовал кворум, необходимый для принятия конкретного решения.
Данные факты также могут привести к тому, что собрание собственников будет признано недействительным. Чтобы избежать данных последствий необходимо следующее: собрание может проходить в очной, заочной или очно-заочной формах. При этом заочная часть ОСС проводится только в случае, если при проведении очного собрания отсутствовал кворум, указанный в ч. 3 ст. 45 ЖК РФ. Иной порядок действий – нарушение ч. 1 ст. 47 ЖК РФ. Основываясь на практике, рекомендуем вам в уведомлении указать очно-заочную форму ОСС и перейти к заочной части только после очной. При определении сроков проведения собрания приблизительно определите, сколько нужно времени собственникам для заполнения и передачи инициатору бюллетеней при заочной голосовании. Если же за указанный в уведомлении период не удалось собрать кворум, придётся проводить собрание заново. Продление сроков голосования – грубое нарушение ч. 2 ст. 47 ЖК РФ. Не включайте в повестку дня новые вопросы, даже если жители дома настаивают на них. В ином случае орган жилнадзора сочтёт это нарушением ч. 2 ст. 46 ЖК РФ и не примет результаты данного голосования. Тщательно рассчитывайте кворум по каждому вопросу в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Одни вопросы принимаются простым большинством, другие большинством или ⅔ от всех голосов в доме. К примеру, у вопросов о переводе жилого помещения в нежилое и участии дома в программе комплексного развития территорий имеют собственный, отличный от других вопросов, кворум. 100% собственников должны проголосовать за уменьшение состава общего имущества МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Во время нашего Вебинара (Ошибки при созыве общего собрания собственников-как УК и ТСЖ их избежать. Краткий обзор.) зашел разговор о различиях между собраниями собственников и собраниями членов. Данный вопрос более актуален и применим к ТСЖ. Необходимо здесь уместить момент в том, что смету утверждают члены ТСЖ, так как это относится к расходам ТСЖ на основании ст.145 ЖК РФ. И собственники, не являющиеся членами товарищества, должны исполнять его решение в соответствии со ст. 137 ЖК РФ. Однако, как уже было сказано, не все собственники являются членами ТСЖ. Да, существуют старые уставы ТСЖ и ЖСК, где было указано, что собственник сразу становился членом ЖСК и ТСЖ при покупке помещения в МКД. Такие разборы мы проводили в другом нашем Вебинаре. Однако сейчас, с учетом оснований, что все таки членами ТСЖ могут становится лишь собственники, достигшие 18-летнего возраста, данное положение стало не актуальным. Поэтому ТСЖ, как и УК, необходимо проводить ежегодно два отчетных собрания- как членов ТСЖ, так и собственников помещений, для утверждения отчетов об исполнении решений собственников и утверждения иных поручений и решений собственников и членов, которые не могут быть утверждены каким-то одним из собраний.
К третьей, не менее важной группе рисков, относят еще неверное оформление документов (решений) собственников. Среди ошибок, которые собственники помещений и УО допускают при оформлении решений, принимаемых на ОСС считает следующие:
-неверно оформлены полномочия представителя собственника помещения;
-указаны не соответствующие действительности сведения о собственниках и площадях помещений;
-в голосовании участвовали лица без доверенности, не являющиеся собственниками;
-участник собрания отметил несколько вариантов ответов по одному вопросу;
-бюллетень не подписан, в нём отсутствует дата заполнения.
Что необходимо сделать, чтобы избежать этих ошибок? Если собственник направляет на собрание своего представителя, то он должен оформить на такого человека доверенность в соответствии с ч. 2 ст. 48 ЖК РФ, ч. ч. 3,4 ст. 181.5 ГК РФ, то есть она должна быть заверена. Иные форматы документов, подтверждающих полномочия не владельца помещения на ОСС, принимать нельзя. Не допускайте такого представителя к голосованию и не учитывайте его решения при подсчёте голосов. Проверьте, чтобы в бюллетене были все необходимые реквизиты, в том числе подпись и дата его заполнения в соответствии с ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ. В решение вносятся такие сведения, как ФИО голосовавшего, данные о документе, который подтверждает право человека голосовать на ОСС. Проверьте их по актуальному реестру собственников. Дайте четкое объяснение участникам собрания, что по каждому вопросу можно выбрать лишь один ответ: «за», «против» или «воздержался». При наличии бюллетеней с нарушениями этих правил они признаются недействительными, и голоса по этим вопросам не подсчитываются.
Ну и к последней, наиболее распространенной группе относят нарушения, которые были допущены при оформлении результатов голосования и протоколов ОСС. К таковым относятся
-неверно рассчитано количество голосов у собственника;
-в протоколе не совпадают площади помещений в МКД;
-не проставлен регистрационный номер протокола;
-отсутствуют сведения об инициаторе общего собрания и его участниках, приглашённых лицах;
-нет сведений о председателе, секретаре ОСС и лицах, которые проводили подсчёт голосов;
-отсутствовали подписи председателя, секретаря и членов счётной комиссии в протоколе;
-к протоколу прикреплены на все обязательные приложения. Что необходимо предпринять, чтобы избежать этих ошибок? В соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, количество голосов собственника определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество МКД. Внимательно проводите расчёты. При сомнениях обратитесь к результатам предыдущих собраний и сверьтесь с данными из реестра собственников по участнику ОСС, в том числе по площади принадлежащего ему помещения. При формировании протокола не забудьте проставить его регистрационный номер – это обязательный реквизит. Также обязательными реквизитами являются сведения о председателе и секретаре собрания, о членах счётной комиссии (пп. «б» п. 12 прил. 1 № 44/пр). Они должны подписать протокол. Если собственники не выбрали их, то протокол подписывает инициатор ОСС (п. п. 21, 23 прил. 1 № 44/пр). Обязательно приложите к протоколу документы, перечисленные в п. 20 прил. 1 № 44/пр. Туда включены реестр собственников, копия уведомления о собрании и подтверждения о его направлении, списки участников, решения и документы, подтверждающие права представителей.
Таким образом мы разобрали с вами самые ключевые ошибки при созыве и организации общего собрания, сделали основной разбор данных ошибок и сформулировали точные ответы, как эти ошибки избежать. Старайтесь их придерживаться! В бонус для вас выкладываем пакет документов по собранию ОСС, чтобы вы могли им пользоваться. А если у вас до сих остались вопросы, пишите их в наш чат или на почту vopros@acon.pro. Следите за нашими мероприятиями!
С уважением, юрист-практик Мосьпан Владислав Викторович.
