Независимой рейтинговой оценкой компаний, управляющих объектами недвижимости должны заниматься профессиональные отраслевые объединения, для отражения текущего состояния рынка, а не регулятор, для наказания неугодных.
Рынку обслуживания недвижимости остро не хватает инструментов аналитической оценки для понимания, «кто, есть кто». Сравнительная оценка деятельности управляющих компаний между собой по определенному набору сопоставимых критериев - эффективный способ сделать срез текущего состояния рынка, определить его лидеров. Однако этот инструмент нужно правильно использовать, чтобы он принес пользу, а не навредил. Недопустимо использовать рейтинговую оценку для выделения неугодных, дискриминации части участников рынка, создания неравных условий, на его основе проводить предел рынка в интересах узкого круга лиц. Поэтому рейтинговой оценкой должны заниматься равноудаленные от разных участников профессиональные объединения, а не регулятор рынка. Очень важно, чтобы методология была открытой, прозрачной, рейтинг строился на объективных, проверяемых параметрах и каждый участник мог самостоятельно воспроизвести ее, проверить. Недопустимо, чтобы региональные органы госжилнадзора, на основании низких позиций управляющих компаний в своих рейтингах, построенных на субъективных оценках лишали их лицензии. Недопустима с их помощью монополизация, захват рынка несколькими компаниями, это создает дисбаланс отношений, ведет к снижению качества услуг, к деградации рыночных отношений, на которых построена наша экономика.
Ассоциация АКОН при проведении рейтинговой оценки опирается на открытые данные финансово-экономических показателей деятельности компаний, переводя абсолютные значения в систему балльной оценки. Чтобы сбалансировать количественные финансовые показатели используется отношение одного показателя от другого, например, для управляющих компаний определяется показатель - эффективность управления, как размер выручки, включающей сбор за содержание и ремонт в зависимости от площади обслуживаемого объекта. Таким образом большие значения финансовых показателей в рейтинговой оценке могут компенсироваться и с крупными управляющими компаниями на равных могут конкурировать более эффективные УК, с меньшими финансовыми размерами. Модель, конечно не совершенна, но она является зеркалом рынка в текущем моменте, показывает его реальное состояние, а главное, отсутствует запрограммированный результат – пока не закончен подсчет, никто не знает, кто из компаний какое место займёт в рейтинге. Это создает эффект неожиданности и позволяет компаниям конкурировать на равных за счет реальных показателей своей работы, чтобы занять достойное место.
Конечно отрасли нужны и региональные рейтинги, и общероссийский рейтинг. Региональные рейтинги позволяют выделить крупных территориальных игроков, оценить уровень конкуренции в регионе. Периодичность их проведения фиксирует изменения позиций компании в рейтинге позволяет оценить, направления развития регионального рынка. Федеральный рейтинг позволяет выявить компании, которые определяют развитие всей отрасли. При этом, в 100 крупнейших необязательно войдут компании из всех регионов РФ. Однако оценка их деятельности должна строиться на объективных показателях и служить ориентиром для выработки государственной политики, стимулирования развития отрасли, а не для передела рынка, не для создания новых неестественных монополий. Для этого в отрасли должен быть сдерживающий, компенсаторный механизм. Уже в качестве надстройки над базовым рейтингом оценивать непосредственно качество самих объектов – многоквартирных домов, многофункциональных жилых комплексов в управлении. Для этого нужно опираться, совершенствовать существующие и разрабатывать недостающие отраслевые и государственные стандарты по направлениям видов деятельности УК - управление, эксплуатация, уборка помещений. Кроме этого в качестве надстройки использовать потребительскую оценку работы УК жителями этих МКД. Но здесь необходимо очень взвешенно подходить к формированию модели потребительской оценки – критериями должны служить понятные, видимые даже не специалисту простые и наглядные показатели деятельности УК, однако реально измеримые и изменяемые по результатам работы УК, чтобы она могла реально их улучшить и в будущем повысить свою оценку. Важно не допускать чтобы такая оценка в дальнейшем широко использовалась для сведения счетов заинтересованных лиц с управляющей компаний. А для самой управляющей компании это обратная связь, что нужно уметь выстраивать отношения со своим собственниками, уметь договариваться, находить приемлемое решение конфликтных ситуации, при необходимости для их улаживания привлекая третью сторону - медиаторов.
Автор: Никита Чулочников, президент Ассоциации АКОН