Полную версию мероприятия слушайте в нашей группе vk: https://vk.com/podcast-195331700_456239033
Грамотно оформить всю документацию для начала капремонта оказывается задачей не из простых. Кажущиеся незначительными мелкие юридические неточности в итоге могут стать причинами прокурорских проверок и обжалования результатов общего собрания в суде. Как избежать ошибок в организации ремонта и грамотно оформить всю документацию вместе со слушателями вебинара ОкРОН разбирает врио директора, юрист Юридической компании «Корпорация» Екатерина Волкова.
Начнем с того, что для собрания нужен инициатор. Кто этим инициатором может быть? На встрече мы обсуждали, что не стоит писать в качестве инициаторов членов Товарищества, лучше сразу укажите собственника. Да, может быть этот собственник имеет статус члена, но для общего собрания собственников указание на его членство не будет уместным.
Для чего это нужно? Суд при оспаривании таких собраний обращает внимание на то, в чьей компетенции было решение вопросов повестки дня. И для того, чтобы никого не смущать, не надо мешать членов с собственниками. Именно поэтому, например, указание в документах на «собрание членов и собственников» не верно: либо одно, либо другое.
Поясняем разницу: даже если членами ТСЖ являются все собственники, бюллетени для голосования (а именно те, кто их подписывает) все равно могут отличаться. Если на общем собрании собственников за несовершеннолетних имеют право голосовать их официальные опекуны (родители), то на собрании членов ТСЖ/ТСН родители за детей проголосовать не смогут. Это значит, что на разных собраниях пусть даже с примерно одинаковым составом участников, у вас потенциально разное количество голосов.
Иначе у ваших оппонентов есть поводы для обжалования общего собрания по пп.2 п.1 ст.181.4 ГК РФ (у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия).
В реестре собственников нужно обязательно указать сведения, позволяющие идентифицировать каждого из них, действующий канал связи, а также сведения о размере принадлежащих им долей в праве общей собственности (можно просто количество метров, принадлежащих на праве собственности). Благодаря грамотно составленному реестру впоследствии можно будет точно подсчитать кворум.
Важно помнить, что большинство вопросов, касающихся капитального ремонта, принимаются 2/3 голосов всех собственников. Это, в частности, касается голосований по самому решению о капремонте, о размере взносов, возможности получения банковского кредита и т.п.
О банковском кредите следует сказать особо. По словам юриста, банки зачастую предъявляют собственные требования к заемщикам, выходящие за рамки того, что прописано в законодательстве. «Если решили брать кредит, узнайте подробно условия конкретного банка, в который вы хотите обратиться. Также не забудьте, что все существенные условия договора с банком необходимо будет утвердить на собрании собственников», — поясняет Екатерина Волкова.
Выходящие за рамки законодательства требования банков, например, такие: в некоторых банках требуют проведения двух собраний: и собрания собственников, и собрания членов ТСЖ/ТСН. Для банка крайне важно провести именно два параллельных собрания, отдельно подготовив все документы к каждому из них. Конечно же это нарушение ст. 189 ЖК РФ, но банку все равно – он просто не одобрит кредит.
Очень важно определить какие конкретно работы и в какой срок могут проводиться в рамках программы капитального ремонта. Напомним, что сегодня в каждом регионе утверждена своя программа капремонта, список работ в которой может отличаться в зависимости от субъекта Федерации.
В рамках этой программы формируется краткосрочный план капремонта, он составляется на три года и в нем указывается перечень работ, которые должны быть выполнены в течение этого срока. Найти этот документ, как правило, можно на официальном сайте городской администрации или правительства субъекта РФ, на сайте Фонда капитального ремонта (ФКР) или же на ресурсе реформажкх.ру.
Исходя из официального краткосрочного плана собственникам предстоит определиться: входят ли запланированные ими работы в этот план. Если нет, то в повестку ОСС по капремонту необходимо добавить вопросы по внесению изменений в региональную программу или переносу сроков их проведения.
Лайфхак по утверждаемой смете расходов. Учитывая, что стоимость работ может измениться, заложите при утверждении предельной стоимости капитального ремонта дополнительные 15%. «Такой люфт ФКР использует в отношениях со своими подрядчиками. Мы пользуемся этим по аналогии и также закладываем плюс 15%. Не закладывайте смету копейка в копейку, ведь тогда, даже если цены изменятся, потратить больше будет нельзя и придется проводить новое собрание собственников», — советует Екатерина Волкова.
Очень важно проверить, чтобы виды работ, которые вы собираетесь выполнить в рамках капремонта, входили в утвержденную региональную программу. Простой пример: многие дома сегодня нуждаются в ремонте отмостки. Так вот: в большинстве регионов работы по ремонту отмостки не являются самостоятельной единицей в программах капремонта. Это значит, что ОСС не может голосовать за ремонт отмостки и списать деньги со специального счета в банке. «Даже если представить, что банк это проглядит, то будьте уверены, что прокуратура точно такого не пропустит. Ремонт отмостки – это лишь часть работ, которая может быть выполнена в рамках более масштабного ремонта, например, ремонта фундамента или подвала, иначе – такая работа выполняется только в рамках текущего ремонта», — говорит Екатерина Волкова.
Дополнительные подробности о правилах организации капремонта можно посмотреть в презентации:
https://api.okron.ru/storage/2022/07/08/apZgN1ojg90WWhtUGakRLPQrG0W1wr6S8z5Bi0yV.pdf
Мы также напоминаем всем пользователям платформы ОкРОН, что 22 июля состоится вторая часть вебинара, посвященная капремонту. Следите за календарем наших мероприятий!
Сайт ЮК "Корпорация" https://4tsg.ru/?ysclid=l5i9pucc15218467256
