Непосредственное управление как способ управления могут выбрать только те дома, количество квартир в которых не больше 30. Такое ограничение содержится в п. 1 ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.
Законность такого правила оценивал Конституционный Суд РФ (Определение от 09.06.2015 №1228‑О). Он указал:
Дифференциация способов управления в зависимости от количества квартир не может быть признана неразумной и несоразмерной, поскольку не является произвольной, а обусловлена организационными и техническими особенностями управления различными объектами, требующими, в частности, соответствующего уровня профессионализма.
Определив в Жилищном кодексе РФ критерий для выбора такого способа управления, как непосредственное управление, законодатель исходил из числа квартир в нем, гарантированно обеспечивающего надлежащее и качественное управление с учетом прав и интересов всех без исключения собственников.
При таком регулировании учитывается и тот факт, что при большем количестве квартир (а потому, как правило, и участников общей собственности) значительно осложняется принятие решений, что снижает в итоге эффективность управления домом.
Кто-то хочет больше квартир в домах под непосредственным управлением
Конституционный Суд высказывался тогда, когда в законе было ограничение в 16 квартир, но потом их число увеличили. До сих пор предпринимаются попытки снова увеличить это число, но законопроекты пока отклоняются.
Например, проект № 832773 – 7 об увеличении числа квартир до 60 был отклонен в 1 чтении 14 апреля 2020 года.
В пояснительной записке авторы проекта указывали в качестве преимущества, что «управленческие решения принимаются оперативно и с учетом всех пожеланий жильцов, в связи с чем отсутствует риск хищения и приписок средств, направляемых на оплату содержания многоквартирного дома».
По расчётам авторов, среднее количество квартир в многоквартирных домах в России составляет 60 квартир (типовой четырех подъездный пятиэтажный многоквартирный дом), «в связи с чем ограничение в 30 квартир ущемляет права граждан, проживающих в среднем многоквартирном доме, осуществлять непосредственное управление своим домом».
Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству в своём заключении на проект отметил, что приведенная в записке аргументация является недостаточной, «поскольку не представляется возможным оценить эффективность непосредственного управления многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет 60».
По мнению Комитета, при непосредственном способе управления «в идеале требуется согласованность всех участников долевой собственности, что связано в первую очередь с возлагаемой на них повышенной ответственностью за содержание и ремонт общего имущества. В домах с большим количеством квартир такой согласованности между собственниками достаточно сложно достичь, в связи с чем, непосредственный способ управления в домах с большим количеством квартир является неэффективным».
Комитет указал, что отсутствие анализа и оценки эффективности непосредственного управления домом, количество квартир в котором не больше 60, может привести к неблагоприятным последствиям при воплощении проекта в жизнь: некачественное содержание общедомового имущества, несвоевременное проведение или непроведение текущего ремонта, что скажется на техническом состоянии дома.
Квартиры или помещения
Любопытно, что в законе указаны «квартиры», а не «помещения», что вызывает на практике споры – можно ли непосредственное управление в доме, где меньше 30 квартир, но больше 30 помещений (с учётом, например, нежилых).
Омск, Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 12.12.2019 № 88 – 1157/2019
Суды признали недействительным решение общего собрания из-за того, что была изменена его повестка, однако они отметили, что непосредственное управление выбирается в доме без учёта количества нежилых помещений:
«выводы судов обеих инстанций относительно возможности непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать, без учета нежилых помещений, расположенных в таком многоквартирном доме, сделаны в соответствии с требованиями закона и нормативным толкованием, данным Конституционным Судом РФ».
Смоленск, Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2019 по делу № А62 – 6901/2018
Оценивался отказ органа жилищного надзора во внесении изменений в реестр лицензий. Управляющая организация указывала, что в доме не квартиры, а комнаты, поэтому непосредственное управление там возможно, однако суды не поддержали:
«целью ограничения в возможности избрания такого способа управления как непосредственное управление, является возможность обеспечения благоприятного и безопасного проживания и надлежащего содержания общего имущества. При этом, как установлено выше, МКД состоит из 64 помещений (жилых/нежилых), собственниками 64 помещений являются 92 гражданина и муниципальное образование город Смоленск, что не позволяет обеспечить благоприятное и безопасное проживание и надлежащее содержание общего имущества. Более того, спорный дом учтен согласно выписке из ЕГРН именно как многоквартирный жилой дом».
Что такое непосредственное управление
Непосредственное управление – один из способов управления небольшими домами (до 30 квартир включительно), при котором все собственники (или большинство) по решению общего собрания заключают договоры на содержание и ремонт общего имущества, а каждый собственник от своего имени заключает договоры на предоставление коммунальных услуг (статья 164 Жилищного кодекса РФ).
Собственники вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с заключенными договорами (ч. 8 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, п. 32 Правил содержания общего имущества №491).
При этом плата за коммунальные услуги включает в себя плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общедомового имущества (ч. 5 ст. 154 Жилищного кодекса РФ), хотя при других способах управления плата за ресурсы, потребляемые при содержании имущества, относится к плате за содержание, а не за коммунальные услуги.
На общем собрании или с помощью доверенности собственники могут наделить кого-то одного действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами – с обслуживающей организаций, Фондом капремонта (региональным оператором) и т.д. Чаще всего это председатель совета дома.
Обслуживающая организация отвечает за соблюдение Правил содержания жилья; организации, предоставляющие коммунальные услуги – за соблюдение Правил предоставления коммунальных услуг, а все вместе – за выполнение обязанностей, прописанных в договорах.
Собственники при непосредственном управлении должны не забывать Правила управления многоквартирными домами, утверждённые постановлением Правительства РФ №416. В частности, проект перечня услуг и работ по содержанию общего имущества составляется и представляется собственникам для утверждения одним из собственников (пункт 5). Аварийно-диспетчерское обслуживание включается в договоры по содержанию и ремонту, водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, отоплению, или собственники заключают договор об аварийно-диспетчерском обслуживании с организацией, осуществляющей такую деятельность (пункт 9). В последнем случае собственники должны передать в АДС комплект технической документации, нужной для обслуживания (пункт 15). Также собственники обеспечивают свободный доступ сотрудников АДС к общедомовому имуществу (пункт 16).
Как выглядит в жизни
Собственники заключают договоры на содержание общего имущества с обслуживающими организациями, которыми нередко выступают те же управляющие организации. Но так бывает не всегда.
На практике часто непосредственное управление заключается в полном отсутствии какой-либо обслуживающей организации: жильцы сами моют подъезды и чистят снег по графику, скидываются по устной договорённости на ремонт того, что сломалось, и собственными силами ремонтируют.
Формально, если большинство собственников не заключили договоры, то муниципалитет должен провести конкурс для отбора управляющей организации, так как способ управления считается нереализованным (подп. 2 п. 3 Порядка проведения открытого конкурса, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75). Однако в жизни такие «самостоятельные» дома обычно расположены в небольших населенных пунктах, там нет управляющих организаций с лицензией. Поэтому муниципалитет либо не проводит конкурс, либо делает это для галочки, чтобы удовлетворить прокуратуру. Жителей такой порядок устраивает, ведь не надо платить ежемесячные платежи за невидимые для них услуги и работы.
Знаю примеры домов, где собственники на общем собрании всё же утверждают ежемесячный размер платы, определяют, что будут скидываться председателю совета дома. Тот нанимает дворника, а также привлекает других специалистов – разово, для выполнения конкретных задач. Едва ли законодатель рассчитывал на такое воплощение непосредственного управления, поэтому нет готового и точного ответа на вопрос, реально ли взыскать задолженность в таком случае.
Ещё раз акцентирую внимание на том, что правильно содержать общедомовое имущество через заключение договоров о содержании и ремонте (подп. а» п. 16 Правил содержания общего имущества №491), а в реальности может быть что угодно.
Общие собрания собственников при непосредственном управлении
Общие собрания почти ничем не отличаются от собраний при других способах управления. Они проводятся в порядке, предусмотренном статьями 44 – 48 Жилищного кодекса РФ, а решения оформляются по требованиям приказа Минстроя России №44/пр.
При непосредственном управлении инициатор собрания должен передать подлинник протокола с бюллетенями напрямую в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания.
Роль совета дома
Функции совета стандартные, как и при управлении домом управляющей организацией: контроль, обеспечение выполнения решений собраний, подготовка предложений по вопросам, связанным с управлением домом.
Председатель совета дома может вступать в переговоры по условиям договоров, заключаемых собственниками. По доверенности или решению собрания он может также заключить эти договоры от имени собственников на условиях, определённых собранием. Если председатель выступает по решению собрания, то приобретают права и становятся обязанными все собственники. Если он действует по доверенностям, то приобретают права и становятся обязанными собственники, которые дали доверенности. В любом случае собственники вправе потребовать у организаций копии договоров (ч. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ).
Он же осуществляет контроль в отношении работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, подписывает акты приемки работ. Таким полномочием тоже стоит наделить на общем собрании или с помощью доверенностей.
Плюсы и минусы сильно зависят от двух параметров:
- ответственность и инициативность собственников;
- насколько «правильным» является непосредственное управление в конкретном доме с точки зрения закона, то есть заключены ли с обслуживающей организацией договоры на содержание и ремонт или нет.
На что влияют эти параметры:
- на размер платы;
- качество обслуживания и состояние дома;
- наличие ответственного лица и возможность привлечь его к ответственности.
Что хорошего и плохого в непосредственном управлении
Ленивые собственники + «неправильное» непосредственное управление, без договоров
Так получилось, что этот вариант мне попадался чаще всего по моей первой работе в прокуратуре: очень распространен в сельских поселениях, где нет обслуживающих компаний.
Из хорошего для собственников – отсутствие платы за содержание жилья, из плохого – дом разваливается. При этом часто жильцы думают, что содержать дом им должны органы местного самоуправления, поэтому вся активность сводится к написанию бесперспективных жалоб.
Ленивые собственники + «правильное» непосредственное управление, с договорами на содержание
Этот вариант также распространён в небольших населенных пунктах, где теплятся какие-то муниципальные предприятия ЖКХ, но не имеющие лицензии на управление МКД.
Плюсы: размер платы за содержание поменьше, чем если бы платить по договору управления. Дом как-то обслуживается, за его содержание отвечает обслуживающая организация.
Минусы: спрос с обслуживающей организации меньше, штрафы меньше, что может влиять на её мотивацию, деньги не всегда идут по целевому назначению, отчетность никакая. Если собственники не утвердили на собрании размер платы, то он определяется органом местного самоуправления (п. 36 Правил содержания общего имущества № 491).
Активные собственники + «неправильное» непосредственное управление, без договоров
В жизни встречала всего 4 подобных дома (в одном жила, трём готовила документы для общих собраний собственников).
Плюсы: жители сами оперативно решают, что нужно сделать по дому, деньги идут чисто на нужные работы, экономия также достигается за счёт самостоятельного труда.
Минусы: собственники определяют необходимость работ по собственному усмотрению, не ориентируясь на правила эксплуатации жилфонда или другие нормативные требования (например, дымоходы и вентиляционные каналы выпадают из содержания почти полностью); жильцы выполняют работы также самостоятельно, за техникой безопасности никто не следит. Всё это может угрожать жизни, здоровью, имуществу. Также непонятен механизм получения денег с тех соседей, которые не хотят участвовать в общих расходах.
Здесь бы подошло ТСЖ, но тогда возрастает ответственность отдельных собственников (руководства ТСЖ), увеличивается размер платы, а само товарищество замучают проверками и штрафами.
Активные собственники + «правильное» непосредственное управление, с договорами на содержание
Не смогла вспомнить реальных примеров.
Плюсы: теоретически должен быть меньший размер платы за содержание и ремонт, чем за полноценное управление МКД; оперативность в принятии решений; возможность спросить за качество работ (найти крайнего не из числа собственников); обслуживающую компанию несложно поменять при наличии других кандидатов.
Минусы: ответственность обслуживающей организации меньше, чем при управлении домом управляющей организацией.
Сравнение с другими способами управления
Многие путают непосредственное управление домом и товарищество собственников жилья
Это совершенно разные способы управления. Первое куцо регулируется статьёй 164 Жилищного кодекса РФ, а второе подробно прописано в главах 13 и 14 того же кодекса.
При непосредственном управлении не создается юридического лица, которое занимается управлением дома, но обычно выбирается совет МКД (если в доме больше четырёх квартир). Это проще и дешевле, но качество управления зависит от ответственности собственников
Непосредственное управление и управление управляющей организацией
✔ Преимущество непосредственного управления в том, что обслуживающую компанию проще менять, она не привязана к реестру лицензий, при смене организации не надо ждать решения органа жилищного надзора, который может и отказать при управлении домом управляющей организацией.
✔ Размер платы за содержание и ремонт будет чуть меньше, так как не включает управленческие расходы управляющей организации.
✖ Недостатком кому-то может показаться меньшая ответственность обслуживающей организации за содержание жилья по сравнению с управляющей организацией с лицензий: первая за ненадлежащее содержание жилья получит штраф 40 000 рублей, а вторая – 250 000 рублей (как за нарушение лицензионных требований).
✖ Раз от обслуживающей организации не требуется наличие лицензии на управление домами, то может страдать качество обслуживания (а может и не страдать, так как лицензия не гарантия качества).
✖ Многим неудобно получать кучу платежек вместо одной из-за того, что договоры на содержание и коммунальные услуги заключаются отдельно с каждой организацией.
✖ При некачественных коммунальных услугах жители дома под управлением управляющей организации получат перерасчет вне зависимости от того, где услуга превратилось в некачественную – до ввода в дом или уже во внутридомовых системах. А при непосредственном управлении ресурсоснабжающая организация сделает перерасчет только если нарушения произошли до границ общего имущества и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения дома (ч. 12 ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ).
✖ Договор на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования заключает не управляющая организация, а сами собственники. Собственники обязаны назначить на общем собрании лицо, ответственное «за обеспечение взаимодействия с исполнителем по вопросам исполнения договора, а также доведение до сведения собственников информации, касающейся планируемых даты и времени технического обслуживания и (или) ремонта внутридомового газового оборудования, и иной информации, касающейся исполнения указанного договора» (подп. «д» пункта 42 Правил пользования газом №410).
✖ Информацию в ГИС ЖКХ о доме размещает орган местного самоуправления (раздел 7 Состава, сроков и периодичности размещения информации в ГИС ЖКХ, приказ №74/114/пр). Они делают это хуже УО и ТСЖ.
Источник: https://vk.com/