Автор: Никита Константинов, коммерческий директор бизнес-центра Рублёво Бизнес Парк
Инвесторы в коммерческую недвижимость привыкли считать доходность и ликвидность. И часто на этапе входа выбор делается в пользу набора небольших офисов: порог входа ниже, а найти арендатора на 100–200 квадратов проще, чем на 2000. Логика понятна, но, как показывает практика, не всегда ведёт к максимальной чистой доходности. Разберёмся, в каких случаях покупка крупного блока даёт инвестору преимущество, а в каких — набор мелких лотов действительно лучше.
Арендные ставки на разные форматы
По данным Nikoliers за 2025 год, средняя запрашиваемая ставка аренды для помещений до 500 квадратных метров в бизнес-центрах класса А Москвы составляет 45–50 тысяч рублей за квадратный метр в год. Для блоков от 2000 квадратных метров в том же классе и локации — 38–42 тысячи. Разница — 15–20 процентов в пользу крупного формата. Мы видим, что арендатор готов платить больше за метр в маленьком офисе, чем за метр в большом. Рыночная логика здесь простая: малый бизнес платит за «входной билет» в премиальную локацию, крупный — получает оптовую скидку.
Для инвестора это означает, что при покупке крупного блока он может предложить арендатору ставку ниже, чем у конкурентов с мелкими лотами, без потери своей маржи. Или получить более высокий чистый операционный доход при той же ставке, если сравнивать с набором мелких помещений.
Главный аргумент в пользу мелких офисов
Самый сильный аргумент в пользу набора небольших лотов — ликвидность в аренде. Найти арендатора на 200 квадратных метров действительно проще и быстрее, чем на 2000. Пул потенциальных арендаторов для малых форматов шире: от юристов и бухгалтеров до небольших IT-команд и шоу-румов. Простой помещения меньше, кассовый разрыв короче.
Но у этого аргумента есть две обратные стороны. Первая: управленческая нагрузка. Пять помещений — это пять договоров аренды, пять актов сверки, пять контактов с арендаторами по каждому вопросу от сбоя кондиционера до забытого пропуска. Управляющая компания или сам инвестор тратит на это кратно больше времени. При расчёте чистой доходности эту операционную нагрузку редко закладывают в цифры.
Вторая сторона: текучесть арендаторов. Мелкие компании меняют офисы чаще. Средний срок аренды для помещения до 500 квадратных метров по рынку — 2–3 года. Для якорного арендатора на 2000 метров — 5–7 лет, а в качественных бизнес-центрах нередко достигает 10 лет. Каждая смена арендатора для мелкого лота означает простой на 1-3 месяца, затраты на новую отделку (частично за счёт собственника), комиссию брокеру и юридическое сопровождение нового договора. Для крупного блока смены происходят в 2–3 раза реже — и экономия на сопутствующих расходах перекрывает разницу в ставке.
Эксплуатационные расходы: где прячется экономия
Совокупные эксплуатационные расходы на один крупный объект в пересчёте на квадратный метр на 25–30 процентов ниже, чем на несколько мелких помещений в разных зданиях. Пять отдельных офисов — это пять договоров с разными управляющими компаниями, пять стандартов уборки, разные тарифы на электроэнергию и непредсказуемые графики плановых работ. В одном здании есть резервное питание, в другом — нет. В одном УК оперативно решает вопросы, в другом — нет.
Инвестор, владеющий крупным блоком, имеет одного контрагента по эксплуатации, предсказуемые ежегодные расходы и прямой контроль над качеством сервиса. Это снижает риски и упрощает финансовое моделирование на годы вперёд.
Ликвидность при продаже актива
Здесь традиционный аргумент «мелкие лоты продать легче» работает работает, но только при условии, что инвестор готов продавать их по отдельности и растянуть выход из актива на годы. Да, найти покупателя на один небольшой офис проще, чем на огромный этаж. Но инвестор, который продаёт не один лот, а пять, сталкивается с растянутым во времени выходом. Он не может вывести весь капитал сразу — только по частям, теряя на комиссиях и администрировании каждой сделки.
Кроме того, крупный блок от 2000 квадратных метров в качественном бизнес-центре интересен профессиональным инвесторам и фондам, которые не рассматривают мелкие лоты из-за высоких операционных издержек на единицу площади. Дисконт при продаже крупного лота, по нашим данным, на 7–10 процентов ниже, чем средневзвешенный дисконт при продаже набора мелких помещений по отдельности.
Для кого крупный блок — правильный выбор
Крупный блок подойдёт инвестору с горизонтом владения от пяти лет, который готов получить повышенный чистый операционный доход за счёт эффекта масштаба и не хочет тратить время на управление пятью разрозненными арендаторами. Также эта стратегия работает для институциональных инвесторов и семейных офисов, которым важна предсказуемость денежного потока и низкая операционная нагрузка.
Набор мелких офисов остаётся хорошей стратегией для частного инвестора, которому важна максимальная ликвидность на входе и выходе, кто готов управлять несколькими арендаторами ради более быстрой продажи каждого лота по отдельности. Но это не универсальное решение, а осознанный выбор с понятными компромиссами.
В сухом остатке
По нашим расчётам, основанным на данных по объектам класса А в Москве, совокупная стоимость владения пятью небольшими помещениями выше, чем одного блока от 2000 квадратных метров, в среднем на 22–27 процентов в пересчёте на три года — с учётом эксплуатации, юридического сопровождения и простоев между арендаторами.
Крупный блок даёт более высокую чистую доходность при горизонте владения от пяти лет и меньшую головную боль по управлению. Выбор между россыпью мелких лотов и одним этажом — это не вопрос «что дешевле на входе», а вопрос инвестиционной стратегии и терпимости к операционным издержкам.
