Как указал один из экспертов «АГ», ВС напомнил принципы порядка пользования общим имуществом – во главе угла стоит сложившийся фактически порядок и заключенные между участниками собственности соглашения. Другой заметил, что из определения следует, что если в конкретный период у собственника нет интереса на размещение вывески на фасаде здания или ее изменение и он дал согласие на размещение вывески иного собственника, то впоследствии согласившийся собственник не может изменить сложившуюся ситуацию и разместить свою вывеску.
1 апреля Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС25-13294 по делу А40-158814/2024, в котором разобрался, может ли общество претендовать на снятие чужих вывесок под окнами принадлежащих ему помещений.
ЗАО «Дом Моды Лены Макашовой» и ЗАО «Кафе-Стромынка» являются собственниками нежилых помещений во встроенно-пристроенном здании. Оно является самостоятельным объектом, не связанным с многоквартирным домом, находящимся по этому же адресу, что установлено решением арбитражного суда от 26 января 2017 г. по делу № А40-113841/2016.
Дом моды обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском, в котором просил обязать «Кафе-Стромынка» устранить последствия нарушения его прав и демонтировать с части фасада под окнами принадлежащих ему помещений конструкции вывесок арендаторов ответчика и привести фасад в первоначальное состояние. При неисполнении обязанности истец просит признать его право самостоятельно демонтировать вывески с последующим взысканием с общества денежных средств по правилам об изменении способа и порядка исполнения судебного акта.
Предъявляя иск, Дом моды указал, что все нежилые помещения встроенно-пристроенного здания, расположенные на первом и втором этажах и в подвале, имеют изолированные входные группы, собственники помещений не имеют общих лестниц, вестибюлей, входов в здание; все коммуникации являются автономными; собственники самостоятельно владеют, распоряжаются помещениями и несут расходы по их содержанию. На фасаде, примыкающем к нежилым помещениям истца, ответчик ранее с его согласия разместил вывески своих арендаторов. Ссылаясь на необходимость использования указанной части фасада, истец в письмах от 15 сентября, 5 декабря 2023 г. и от 16 апреля 2024 г. сообщил ответчику об отказе от ранее достигнутой договоренности о размещении вывесок, просил демонтировать вывески. Ответчик в письме от 15 мая 2024 г. заявил об отказе от исполнения таких требований.
Отказывая в иске, суд первой инстанции, выводы которого поддержал апелляционный суд, исходил из недоказанности факта нарушения ответчиком права истца на использование общего имущества и противоправности действий ответчика, связанных с использованием фасада здания. Однако кассация сочла, что нижестоящие суды неполно выяснили обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, нарушили нормы материального и процессуального права. Направляя дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, кассационный суд указал на необходимость дать правовую квалификацию спорным конструкциям, установить обстоятельства правомерности размещения конструкций на фасаде здания, соблюдения процедуры согласования их размещения с учетом установленного порядка пользования общим имуществом собственниками помещений в здании, наличия или отсутствия нарушения прав истца.
Тогда «Кафе-Стромынка» обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС указала, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в нем, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Кодекса. В силу этого собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).
Как следует из положений ст. 290 ГК и ст. 36 ЖК РФ, к общему имуществу здания, МКД наряду с иными относятся несущие и ненесущие конструкции, в том числе фасад здания – его внешняя, наружная стена. При этом использование фасада как общего имущества допускается в различных целях: размещение информационных вывесок, рекламных и иных конструкций, какого-либо инженерного оборудования, систем вентиляции. Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме, как разъяснил Верховный Суд, пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Согласно правовому подходу, изложенному в п. 26 Обзора судебной практики ВС № 1 (2021), утвержденного Президиумом ВС РФ 7 апреля 2021 г., правовой режим общего имущества в МКД предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в доме, пользоваться общим имуществом единолично без согласия других собственников.
В силу п. 1 ст. 247 ГК, указала Экономколлегия, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Исходя из содержания данной нормы, неправомерное использование одним из участников долевой собственности общего имущества возникает в случае отсутствия соглашения всех участников долевой собственности на пользование общим имуществом либо, если такое согласие не получено, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества.
Верховный Суд разъяснил, что использование ответчиком без соответствующего решения части общего имущества в соответствии с положениями ст. 247 ГК не признается безусловным основанием для удовлетворения заявленных истцом требований, если судом будет установлено, что этот порядок не нарушает права и законные интересы данного лица. Право собственников помещений – участников общей долевой собственности владеть, пользоваться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников.
Верховный Суд отметил, что в Определении от 29 мая 2025 г. № 1376-О Конституционный Суд указал, что предусмотренный п. 1 ст. 247 ГК порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, обеспечивает соблюдение интересов всех сособственников, а также определяет механизм разрешения в судебном порядке споров между ними при наличии разногласий по данному вопросу. При этом суд, разрешая требование об определении порядка пользования соответствующим имуществом, учитывает фактически сложившийся порядок пользования им, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 Постановления Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Экономколлегия указала, что суды первой и апелляционной инстанций установили, что между сторонами сложился фактический порядок использования фасада здания, являющегося общим имуществом собственников нежилых помещений; спорные конструкции размещены ответчиком в рамках исторически сложившегося порядка, который длительное время реализовывался всеми собственниками помещений, включая истца, не заявлявшего возражений относительно размещения вывесок в установленных границах и подтверждавшего своим поведением согласие с существующим порядком использования фасада здания.
Суды также исходили из того, что порядок размещения спорных конструкций не является произвольным, а подчинен специальному публично-правовому регулированию, установленному постановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2013 г. № 902-ПП «О размещении информационных конструкций в городе Москве»; в 2015 г. Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы согласовал дизайн-проект на размещение информационных конструкций на здании. Указанные обстоятельства и выводы судов, подчеркнул Верховный Суд, подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами.
Таким образом, разъяснил ВС, разрешая спор, суды учли фактически сложившийся между сторонами порядок пользования имуществом – фасадом здания, который при этом может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, а также нуждаемость ответчика в использовании этого имущества с учетом конструктивных особенностей здания и реальную возможность совместного пользования с соблюдением баланса интересов сособственников. Само по себе последующее выражение одним из сособственников несогласия с тем порядком использования общего имущества, который сложился между участниками общей собственности, длительное время ими соблюдался и фактически реализовывался, не может рассматриваться изолированно, вне оценки поведения такого лица в предшествующий период и без учета правомерных ожиданий иных участников соответствующих правоотношений. Иное означало бы предоставление одному из участников общей долевой собственности возможности произвольно дестабилизировать сложившийся баланс пользования общим имуществом, игнорируя как фактически сложившиеся отношения между сособственниками, так и интересы иных участников общей собственности, которые, полагаясь на длительное отсутствие возражений, организовали реализацию своих прав определенным образом.
При этом, как отметила Экономколлегия, исследовав содержание, назначение и способ размещения спорных конструкций, суды установили, что они не содержат сведений рекламного характера и соответствуют требованиям, предъявляемым к информационным вывескам, размещенным во исполнение Закона о защите прав потребителей. Поэтому они правомерно отказали в иске.
Верховный Суд заметил, что вопреки доводам истца расположение спорных вывесок на фасаде непосредственно под окнами принадлежащих ему нежилых помещений не дает права использовать эту часть фасада по своему усмотрению, так как фасад является общим имуществом, порядок использования которого устанавливается собственниками нежилых помещений; истец не вправе претендовать на часть фасада, как на свое личное имущество.
ВС также указал, что согласно правовой позиции Конституционного Суда, приведенной в том числе в Определении от 17 февраля 2015 г. № 274-О, ст. 286–288 АПК, находясь в системной связи с другими положениями Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.
Производство в арбитражном суде кассационной инстанции, предусмотренное гл. 35 АПК, как отметил Верховный Суд, направлено на устранение ошибок, допущенных арбитражными судами первой и апелляционной инстанций и выразившихся в нарушении или неправильном применении норм материального либо процессуального права, в том числе вследствие несоответствия выводов судов первой, апелляционной инстанций фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Статьей 11 ГК закреплено право судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Суды первой и апелляционной инстанций на основании доказательств, представленных сторонами в обоснование требований и возражений, сделали выводы о фактически сложившемся порядке использования фасада здания, являющегося общим имуществом собственников нежилых помещений, по согласованию с истцом, соблюдая требования к размещению информационных конструкций, и о недоказанности факта нарушения ответчиком права истца.
При изложенных обстоятельствах, указал Верховный Суд, указание окружного суда на необходимость судам дать правовую квалификацию спорным конструкциям, исследовать обстоятельства правомерности их размещения на фасаде здания, соблюдения процедуры согласования размещения конструкций с учетом установленного порядка пользования общим имуществом собственниками помещений в здании, наличия или отсутствия нарушения прав истца направлено на повторное исследование установленных судами обстоятельств, получивших надлежащую правовую оценку. Такой подход свидетельствует о том, что суд кассационной инстанции вышел за пределы полномочий, предусмотренных ст. 286 АПК РФ.
В то же время истец не лишен права инициировать созыв общего собрания собственников помещений в здании с целью изменения режима использования общего имущества, в частности фасада здания, установления порядка проведения ремонтных работ и участия собственников в расходах на содержание общего имущества, разъяснила Экономколлегия, которая в итоге отменила постановление суда округа, оставив в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций.
Как отметил юрист Алмаз Кучембаев, Верховный Суд напомнил принципы порядка пользования общим имуществом – во главе угла стоит сложившийся фактически порядок и заключенные между участниками собственности соглашения. В свою очередь суд, в целях недопущения дестабилизации оборота, оценивает не только формальное право на пользование, но и цели, интересы сторон, реальную возможность использования имущества. «Интересно обратить внимание на применимость принципа эстоппеля к данному кейсу. Возможно, через “недопустимость дестабилизации” Верховный Суд хотел напомнить сторонам именно о нем в рамках сложившихся между ними отношений, где истец с 2015 г. всеми своими действиями давал понять ответчику об отсутствии к нему и его вывескам возражений», – указал он.
Юрист, партнер «Юристы К2» Сочи Артем Соколов указал, что из определения ВС следует, что собственникам коммерческой недвижимости необходимо уяснить правило: если ранее дал согласие разместить вывеску, то впоследствии не сможешь поменять ситуацию. По его мнению, позиция Верховного Суда в части роли давнего согласия одного из собственников коммерческой недвижимости на размещение вывески представляется излишне категоричной.
Артем Соколов счел, что установленные Определением № 1376-О/2025 КС РФ критерии нуждаемости истца в общем имуществе и реальной возможности его совместного использования Верховным Судом не раскрыты. При этом во главу угла поставлен критерий фактически и исторически сложившегося порядка пользования. «Представляется, что такое видение не учитывает возможные изменения в пользовании общим имуществом собственников, а также динамику, свойственную бизнесу. Так, если в конкретный период у собственника нет интереса на размещение вывески на фасаде здания или ее изменение и он дал согласие на размещение вывески иного собственника, то впоследствии согласившийся собственник не может изменить сложившуюся ситуацию и разместить свою вывеску», – указал юрист.
Марина Нагорная
