На сайтах объявлений в настоящее время в Центральном районе Петербурга продается 327 «апартаментов-студий» в домах до 1980 года постройки, в Петроградском районе — 106 студий, в Адмиралтейском — 183 студии, в Василеостровском — 126 штук.
Осенью 2025 года Санкт-Петербургская Ассоциация собственников жилья и их объединений обратилась к губернатору с просьбой начать системно требовать от районных администраций вести исковую работу по незаконным перепланировкам.
«В адрес Санкт-Петербургской Ассоциации собственников жилья и их объединений поступают многочисленные обращения председателей объединений собственников жилья (ОСЖ), связанные с тем, что в последнее время администрации районов направляют в их адрес пакеты документов для подготовки и направления искового заявления в суд к собственникам помещения (квартиры или нежилого помещения) о приведении его в прежнее состояние, вместо того, чтобы самостоятельно заниматься возложенной на них государственной функцией», — говорится в тексте обращения (есть в распоряжении «Фонтанки»).
В случае если районы не смогут сами судиться со злостными перепланировщиками, ассоциация предложила выход: передать полномочия государственной жилищной инспекции (ГЖИ) как органу государственного жилищного надзора.
Почему борьба с перепланировками — работа чиновников
- Согласно части 1 статьи 26 Жилищного Кодекса РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
- Для организации и обеспечения госконтроля соблюдения требований по перепланировкам в Петербурге были созданы межведомственные комиссии (МВК) при администрациях районов и при жилищном комитете (которые являются органами, осуществляющими согласование).
- Согласно части 3 статьи 29 ЖК РФ, собственник или наниматель помещения с самовольной перепланировкой в многоквартирном доме обязан привести помещение в прежнее состояние. Срок на это либо на предоставление документов о согласовании перепланировки устанавливают осуществляющие согласование органы (администрации районов).
- Согласно части 5 статьи 29 ЖК РФ, если срок нарушен, суд по иску администрации района принимает решение о продаже помещения с торгов и выплате собственнику компенсации (либо расторжения договора с нанимателем).
Позиция Смольного по незаконным перепланировкам
На обращение ассоциации к Александру Беглову ответил «коммунальный» вице-губернатор Евгений Разумишкин (документ есть в распоряжении редакции). Если вкратце: товарищества и кооперативы как объединения собственников вправе обращаться в суд с исками по незаконным перепланировкам. К таким случаям, говорится в ответе, можно отнести ситуации, когда перепланировка затронула общедомовое имущество.
«Реализация товариществом и кооперативом своих прав по обращению в суд при наличии фактов самовольного переустройства (перепланировки) помещения в многоквартирном доме не предполагает прекращения реализации своих полномочий исполнительными органами государственной власти Петербурга», — сказано в ответе вице-губернатора.
В пресс-службе Разумишкина «Фонтанке» на вопрос, была ли услышана ассоциация и что было сделано, пояснили, что аппарат совместно с ГЖИ и жилищным комитетом провел методический семинар для районных администраций. На нем рассказывали, как подавать иски, в том числе и по перепланировкам.
Кроме того, аппарат провел совещание, на котором поднимались вопросы согласования перепланировок, приведения помещений в проектное состояние и судебной работы по таким случаям.
«Отметим также, что массовый характер направления исковых заявлений в управляющие организации допускает только одна районная администрация. В адрес данной администрации аппаратом вице-губернатора Петербурга Разумишкина Е. Н. было направлено письмо о необходимости пересмотреть практику по реализации статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации», — добавили в пресс-службе. «Фонтанка» предполагает, что речь, вероятно, идет про Центральный район.
Позиция Минстроя
Кроме Смольного, ассоциация поинтересовалась мнением и Минстроя. Там напомнили, что по Жилищному кодексу если администрация района назначила срок на исправление незаконной перепланировки, он прошел, а воз оказался и ныне там, то именно орган, который согласовывает перепланировки (то есть район) имеет полномочия по обращению в суд, чтобы решить проблему.
В ведомстве отметили, что нет никакой разницы, было ли затронуто при перепланировке общедомовое имущество или нет: все прописано в той же статье 29 Жилищного кодекса. «Иного порядка действующим законодательством не предусмотрено», — добавили в Минстрое. Кроме того, в ведомстве подчеркнули, что «управляшка» «может являться источником информации о самовольном переустройстве и (или) перепланировке помещения».
Почему в Петербурге безнаказанно «цветет» бизнес по нарезке квартир на студии
Как рассказала «Фонтанке» президент Ассоциации собственников жилья и их объединений Гульнара Борисова, тенденция, когда администрации районов перекладывают ответственность за подачу исков на управляющие организации, в первую очередь прослеживается в центре Петербурга. То есть именно там, где чаще всего проводятся незаконные перепланировки для нарезки квартир на отдельные студии.
По мнению Борисовой, переделка бывших коммунальных квартир в студии возможна в единичных случаях. «У нас сейчас катастрофа с такими „квартирами-студиями“, где в жилые комнаты устанавливаются в том числе санузлы и ванные. Из-за этого возникает масса проблем», — рассказала эксперт. Аналогичная ситуация происходит и с незаконными перепланировками нежилых помещений под кафе и магазины.
Борисова обратила внимание, что отсутствие планомерной работы уже дало свои плоды: бизнес, связанный с незаконными перепланировками и нарезкой студий из комнат, в Петербурге расцвел. «Вся ситуация в целом провоцирует безнаказанность. Поэтому у нас дома продолжают разрушаться», — подчеркивает она.
Президент ассоциации обратила внимание, что планомерная работа в этом направлении прежде всего должна давать понимание людям: если они пытаются наворотить в доме незаконную перепланировку, они в итоге все равно понесут большие расходы, а все перепланированное придется вернуть в изначальное состояние.
«Они должны понимать, что кто-то обязательно выйдет в суд, выиграет и добьётся исполнения судебного решения. Сейчас люди, которые занимаются таким „бизнесом“, знают, что им ничего за это не будет. Они уверены, что в Петербурге можно делать такой „бизнес“. Поэтому проблема только масштабируется», — сетует эксперт.
Проект перепланировки, который проходит согласование в районной МВК, прежде всего предусматривает соблюдение норм безопасности. Кроме того, все проекты перепланировки, переоборудования и переустройства обязательно должны учитывать противопожарные нормы.
«Вы же понимаете, что между выигранным иском и исполнением этого решения лежит большая работа? — прокомментировал источник „Фонтанки“ в городской коммунальной сфере. — Такие дела заканчиваются чаще всего не денежными взысканиями, а обязанием исполнить определенные действия — привести помещение в проектное состояние, восстановить стены и так далее. Такие исполнительные производства растягиваются на практике на годы, и необходимо постоянно ходить, напоминать о себе, требовать, заставлять».
«Мне бы очень хотелось, чтобы в городе выстроили систему от выявления таких перепланировок до реализации исполнения, — говорит член президиума Санкт-Петербургской Ассоциации собственников жилья и их объединений, юрист Кирилл Зазарян. — Понятно, что это не так просто, что органы исполнительной власти, ГЖИ, администрации района, жилищный комитет, приставы (а это уже федеральное ведомство) должны работать вместе. И обязательно должны быть показатели качества работы. Не только по числу выявленных перепланировок, выигранных судов, но и исполненных решений». Сейчас, добавил эксперт, нет даже единой базы по этой проблеме.
По мнению юриста, разумным решением было бы привязать размер неустойки за неисполнение судебного решения и штрафа к кадастровой стоимости помещения. Так как одно дело — маленькая хрущевка, другое — просторные хоромы в центре.
Также эксперт предлагал увеличить срок давности привлечения к административной ответственности. Сейчас оно составляет 2 месяца с момента обнаружения незаконной перепланировки, а сумма — 2-2,5 тысячи рублей. Однако эти предложения не нашли отклика в сердцах законодателей.
Сколько стоят суды против незаконных перепланировок
«Еще одна проблема — пошлина на подачу иска. Подача иска в Арбитражный суд — 50 тысяч рублей, апелляционная инстанция — 30 тысяч, кассационная — 50 тысяч, Верховный суд — 80 тысяч», — рассказала Борисова. Администрациям районов, в отличие от УК, эту пошлину платить не надо.
Кроме того, в таких делах есть значительные расходы на работу юристов, которых нет в штате управляющих компаний, а также на проведение экспертизы, расценки на которую начинаются от 50 тысяч рублей. Ее приходится оплачивать тому, кто ходатайствует в суде о ее проведении.
Расценки на работу юриста в суде приводит Захарян — минимум 35 тысяч, а в среднем около 70 тысяч рублей за участие в рассмотрении дела в суде первой инстанции, дальше — больше.
Например, на улице Некрасова таких «студий» не один десяток, поделился с «Фонтанкой» юрист. «Представьте себе: 20, 40, 50 квартир — посчитайте суммы, которые нужны только на юриста. ЖКСы с такой нагрузкой просто не справятся! Иски о предоставлении доступа в помещение, о привлечении к ответственности за несогласованные перепланировки — это полномочия ГЖИ».
Да, в случае, если иск выигран, можно подать заявление о возмещении судебных расходов. Однако их еще надо получить, а для управляющих компаний сначала где-то взять деньги на все перечисленные расходы. Тогда как в квитанциях нет отдельной строчки «на суды по незаконным перепланировкам», но есть строка «управление многоквартирным домом».
«Надо понимать, что из этой строки должны расходоваться средства на зарплату и налоги. Управляющие компании и раньше не особенно ходили в суды, потому что это прежде всего деньги. У УК есть чем заниматься, их юристы взыскивают долги по квартплате. И перекладывать работу по борьбе с незаконными перепланировками на управляющую компанию неправильно. Они просто это не осилят. В результате все это ведет к разрушению жилого фонда, и в том числе — памятников архитектуры», — говорит Борисова.
Громкие случаи незаконных перепланировок в Петербурге
За 2025 год в городе зафиксировали 445 случаев незаконных перепланировок — и это только в квартирах. На деле, конечно, это число далеко от реальности, так как речь идет именно о зафиксированных. Для этого проверяющие как минимум должны попасть внутрь.
За последнее время в Петербурге «гремели» ситуации с перепланировками нежилых помещений в доме-памятнике на Рыбацкой улице, 10 (дом Семеновой), на которые обратил внимание глава СК РФ Александр Бастрыкин. Свежий случай — на Слободской, 3, когда в «сталинке» две квартиры друг над другом перепланировали и превратили в настоящую баню.
Горе-перепланировщик пришел и в дом № 19 на улице Добролюбова, известный по съемкам культового фильма «Брат». Инициативный гражданин решил углубить подвал, жильцы боятся, что это может закончиться обрушением. Работы были остановлены только после вмешательства все того же Бастрыкина. Как рассказала «Фонтанке» председатель ТСЖ Наталья Николаева, с места ситуация за последние пять месяцев никак не сдвинулась.
«Да, работы остановлены. Но никого не интересует заглубление, которое было сделано. Снято 29 квадратных метров гидроизоляции подвала!» — рассказала собеседница. Она добавила, что районная администрация подала иск против перепланировщиков. Однако в нем есть требование только снести противоаварийные колонны в подвале, тогда как о самом главном — заглублении подвала — нет ни слова. Тем временем прокуратура по заявлению перепланировщика начала проверять уже сам ТСЖ.
