18 февраля 2026 года в Государственной Думе РФ состоялось заседание Экспертного совета по ЖКХ на тему «О ходе реализации Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года».
В мероприятии приняли участие депутаты Государственной Думы, представители Минстроя России, публично-правовой компании «Фонд развития территорий», профильных ассоциаций, управляющих компаний и экспертного сообщества.
Заседание провел Марк Геллер, заместитель председателя Экспертного совета. Во вступительном слове он отметил критическую необходимость актуализации Стратегии, принятой в 2022 году: «Стратегия в том виде, в котором она существует, не работает в полном объёме. Даже половина не в той силе, в которой хотелось бы». Он напомнил о стратегической сессии о развитии строительной отрасли и ЖКХ, прошедшей 25 ноября 2025 года, где был сделан «неутешительный вывод» о необходимости внесения значительных изменений в документ для его практической применимости.
Марк Геллер подчеркнул два ключевых дефекта Стратегии: отрыв многих экспертных предложений от финальной редакции документа и отсутствие «приземления» стратегических целей до конкретных тактических решений.
1. О работе Минстроя России по актуализации Стратегии
Александр Федяков, директор Департамента развития ЖКХ Минстроя России, сообщил, что в 2026 году ведётся работа по актуализации Стратегии в соответствии с поручениями Правительства РФ.
Ключевые акценты:
- Цифровизация отрасли — создание единого цифрового контура ЖКХ на базе ГИС «Управление коммунальной инфраструктурой» с синхронизацией с ГИС ЖКХ и ГИС «Тариф». Это позволит принимать объективные тарифные решения с учётом технического состояния инфраструктуры.
- Повышение производительности труда — утверждена отраслевая программа до 2030 года, реализация будет вестись через кластерные центры компетенций.
- Реализация ФЗ № 576 (об обязательности инвестиционных программ) — в первом полугодии 2026 года планируется принятие необходимых подзаконных актов (постановления Правительства, ведомственные акты Минстроя, ФАС, Минэкономразвития), так как с 1 сентября 2026 года вступают в силу основные положения закона.
- Внедрение механизма регуляторных соглашений в сфере теплоснабжения и водоснабжения как нового инструмента взаимодействия ресурсоснабжающих организаций с органами власти.
Дмитрий Нифонтов, заместитель директора Департамента развития ЖКХ Минстроя России, доложил о мерах по реализации Стратегии в части управления жилищным фондом:
- Принят ФЗ № 375, устанавливающий требования к материально-техническому обеспечению и персоналу лицензиатов; разрабатывается соответствующее постановление Правительства.
- Утверждены методические рекомендации по определению штатной численности органов государственного жилищного надзора (декабрь 2025 г.) для обеспечения их способности выполнять контрольно-надзорные функции в условиях цифровизации.
- Ведётся работа над внедрением публичных рейтингов УО, однако федеральный рейтинг признан нецелесообразным — предпочтение отдаётся региональным системам с последующим обобщением практик.
- Реализуется ФЗ № 530 о «гарантирующих управляющих организациях» для управления аварийным фондом; готовятся подзаконные акты.
2. Актуализация подраздела «Управление жилищным фондом»
Петр Мурмуридис, генеральный директор ООО «УК Рублёво-Архангельское Сервис», представил четыре ключевых направления законодательных изменений:
- Договор жизненного цикла — долгосрочный договор (от 10 лет), объединяющий строительство, управление, содержание, текущий и капитальный ремонт, модернизацию инженерных систем. Для застройщиков — диверсификация бизнеса и ответственность за качество; для УО — долгосрочное планирование; для государства — снижение аварийности и сохранность фонда.
- Совершенствование регулирования общих собраний — подготовлен законопроект об изменениях в главу 6 ЖК РФ (ст. 44, 45, 48 и новая ст. 46¹) для повышения прозрачности процедур.
- Децентрализованное теплоснабжение — предложение исключить автономные источники теплоснабжения из состава общего имущества МКД при условии их включения в проектную документацию. Эффект: снижение расходов граждан, углеродного следа и стимулирование энергоэффективных решений.
- Стабилизация статуса наёмных домов — запрет выхода из статуса наёмного дома коммерческого использования для обеспечения гарантий инвесторам (долгосрочность вложений) и нанимателям (защита от внезапного прекращения договоров).
Олег Малахов, директор по работе с органами государственной власти «Группа Комфорт», дополнил предыдущее выступление предложением о цифровой системе мониторинга фактически оказанных услуг (СМФОУ):
- Сегодня расчёт экономически обоснованной ставки СиР возможен, но механизм её утверждения (через ОСС) не обеспечивает переход к экономически обоснованному размеру из-за социальных опасений ОМСУ и негативного образа УО.
- СМФОУ должна интегрировать ключевые бизнес-процессы: нормативный расчёт платы, формирование сметы и бюджета, учёт обращений, выполнения работ, складской и бухгалтерский учёт.
- Предложение: включить в Стратегию задачу по разработке унифицированных требований к СМФОУ и введению обязанности её использования с обеспечением доступа собственников и контролирующих органов.
Ирина Генцлер, директор направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города», критически оценила текущую редакцию Стратегии:
В документе отсутствует чётко сформулированная стратегическая цель для сектора управления МКД. Наблюдается тенденция к возврату «советской системы управления» вместо развития модели коллективного ответственного собственника и развитого рынка профессиональных услуг.
Сформулированы четыре ключевые задачи для актуализации:
- Собственники должны стать правоспособным гражданским правовым сообществом с возможностью формировать отдельный фонд содержания дома для ответственности за платежи перед соседями (борьба с неплатежами через коллективную ответственность).
- Создание благоприятных условий для бизнеса: рыночное ценообразование, ценовая конкуренция, пересмотр невыполнимых лицензионных требований.
- Минимизация присутствия публичной власти — сосредоточение на контроле технического состояния домов, а не на формальных процедурах.
- Увеличение финансового потока на содержание и текущий ремонт (капремонт эту проблему не решает).
Была подчёркнута необходимость комплексных, а не точечных изменений.
Николай Васильев, собственник АО «СХК «Север-Инвест», представил анализ дисбаланса экономических моделей в Стратегии:
- Для коммунальной инфраструктуры Стратегия опирается на инвестиционную экономику (долгосрочные параметры регулирования, возврат инвестиций), тогда как для управления жильём зафиксирована лишь абстрактная формулировка «совершенствование моделей ценообразования» без раскрытия механики.
- Практическая проблема: размер платы за СиР определяется ОМСУ на основе усреднённого подхода (группировка домов по формальным признакам без учёта состояния конкретного дома), что не покрывает нормативную потребность в ресурсах.
- Предложение: заменить абстрактную формулировку в Стратегии на конкретные принципы:
- Формирование платы на основе утверждённых норм и нормативов ресурсов;
- Индивидуальное определение размера платы для каждого МКД;
- Возможность независимой экспертизы расчёта;
- Утверждение платы ОМСУ только на основании подтверждённого расчёта по конкретному дому.
Если модернизация коммунальной инфраструктуры строится на инвестиционной логике, то устойчивость жилищного фонда требует новой экономической модели эксплуатации.
Марк Геллер, подводя итог блоку, предложил закрепить в Стратегии развитие системы саморегулирования в управлении жильём как эволюционный шаг от лицензирования, позволяющий передать часть функций от государства профессиональному сообществу с учётом зрелости профессионального сообщества в регионах.
3. Актуализация подраздела «Капитальный ремонт»
Анна Мамонова, исполнительный директор Ассоциации региональных операторов капремонта (АРОКР), представила свое видение актуализации стратегии. Она констатировала, что большинство пунктов Стратегии по капремонту уже реализованы на федеральном уровне и перешли в стадию тактического исполнения в регионах, но экономическая ситуация обнажила новые вызовы.
Анна Мамонова предложила актуализировать Стратегию по пяти ключевым вызовам:
- Конкретизация субсидиарной ответственности субъектов РФ — текущая формулировка размыта, что позволяет игнорировать обязательства из-за дефицита бюджетов. Необходимо чётко закрепить механизмы дотирования недостающих средств.
- Регулирование спецсчетов — отсутствуют достаточные инструменты реализации программ при накоплении на спецсчетах. Проблема обострилась при замене лифтов: ~360 млрд руб. лежат на спецсчетах под 0% (Сбербанк), не работая на улучшение фонда.
- Проблема ветхого фонда — дома с износом >70% формально не включаются в региональные программы капремонта (ст. 168 ЖК РФ), но альтернативные программы не приняты ни в одном регионе за 12 лет. Предложение: ввести в ЖК РФ понятие «МКД с истекающим сроком эксплуатации» и предусмотреть для них ремонтно-восстановительные работы (меньше объёма капремонта, но устраняющие дефекты).
- Изменение системы оценки эффективности — перейти от контроля объёмов работ к оценке изменения состояния жилищного фонда как ключевого критерия. Сейчас регионы получают «зелёный свет» за выполнение плана, даже если запланировали мало работ.
- Технический учёт — сохранить как приоритет, придать масштабность и системность процессу техобследований для избежания «заплаточного» подхода.
Дополнительные предложения:
- Включить ремонт лестничных маршей в перечень работ капремонта (сейчас есть риск провалиться на неотремонтированной лестнице в отремонтированном доме); исключить «ремонт подвалов» как неопределённый вид работ.
- Утвердить федеральные методические рекомендации по технической политике капремонта с чётким определением требуемого качества после ремонта (восстановление характеристик, приведение к нормативному состоянию).
- Обеспечить взаимосвязь текущего и капитального ремонта.
4. Актуализация подраздела «Коммунальная инфраструктура»
Татьяна Шершакова, заместитель исполнительного директора Ассоциации «Совет ЖКХ», представила детальный анализ неудовлетворительного состояния отрасли, подкрепленный слайдами (презентация прилагается ниже).
Ключевые цифры тревожной статистики:
- Средний износ сетей: 42% по Росстату, до 52–56% по оценкам экспертов.
- Отток кадров из-за низкой зарплаты.
- Дефицит индексации платы граждан — по независимым расчётам Ассоциации составляет ~1,5 трлн руб. в год (значительно выше официальных оценок).
- ~60% ресурсоснабжающих организаций убыточны; убыток по итогам 2024 г. — 175 млрд руб.
- Фактическая перекладка сетей: 1% в год (водоснабжение — <1%, водоотведение — <0,5%, теплоснабжение — 2%), тогда как целевые показатели Стратегии: 2,5% (рисковый сценарий) и 5% (базовый).
Были представлены предложения по актуализации:
- Введение целевой инвестиционной надбавки к тарифу.
- Создание механизма пересмотра предельных индексов платы граждан в случае утверждения инвестпрограмм.
- Утверждение четких правил формирования комплексных планов модернизации коммунальной инфраструктуры (МКИ).
- Развитие инструментов регуляторных и концессионных соглашений.
- Определение этапности внедрения приборного учета.
Димитрий Будницкий, руководитель направления ООО УК «РОСВОДОКАНАЛ») в своем выступлении сосредоточился на проблемах водоснабжения и водоотведения. Он подверг критике действующую стратегию за отсутствие в ней главной задачи — обеспечения реально экономически обоснованных тарифов.
Ключевые предложения:
- Тарифы: Сделать задачей стратегии обеспечение экономически обоснованных тарифов через инвестиционные надбавки, дифференциацию и учет реальных, а не нормативных затрат.
- Кадры: Признать главной причиной дефицита кадров низкую зарплату и создать механизм обязательного учета в тарифах реального роста МРОТ.
- Дебиторская задолженность: Констатировать рост задолженности как отдельный вызов и дополнить стратегию мерами по упрощению ее взыскания в противовес ужесточениям последних лет (запрет коллекторам, рост госпошлин, ограничение обзвонов).
- Техническое регулирование: Закрепить переход на реально достижимые технологические нормативы очистки сточных вод вместо недостижимых «рыбохозяйственных» ПДК.
5. Актуализация подраздела «Профессиональная трансформация в сфере ЖКХ»
Борис Хмельников, генеральный директор Научно-исследовательского центра муниципальной экономики, в своем выступлении отметил, что в действующей Стратегии отсутствует анализ системных кадровых проблем: дефицит штатной численности — 21%, доля молодёжи — <15%, профильное образование имеют <50% сотрудников, зарплаты отстают от среднеотраслевых на 39%.
Главной задачей должно стать поднятие престижа отрасли через достойную зарплату и социальные гарантии, а не просто через улучшение подготовки кадров. Эксперт настаивает на развитии отраслевой системы социального партнерства, научного обеспечения и синхронизации обучения с реальными потребностями рынка.
6. Актуализация раздела «Цифровая трансформация»
Никита Уткин, генеральный директор АНО «Умный МКД», председатель ТК 194, в своем выступлении сделал акцент на том, что цифровизация — это не отдельный раздел, а сквозная технология, которая должна пронизывать все остальные блоки стратегии.
Он напомнил о ключевых документах, уже утвержденных на уровне правительства: «Концепция цифровизации МКД» и план мероприятий по ее реализации. Благодаря работе ТК 194 разработано более 60 нормативно-технических документов, вводящих такие важные понятия, как «базовый набор устройств и оборудования» и «классы умности» зданий. Главная задача сейчас — закрепить эти наработки в нормативно-правовом поле, распространив требования на новое строительство и проекты реновации.
В ходе дискуссии Анна Мамонова отметила необходимость координации работ ТК 194 («Умный МКД») с ТК 393 (базовый комитет по стандартизации в ЖКХ, включающий 7 подкомитетов, в т.ч. по автоматизации и цифровизации), чтобы избежать разработки стандартов, которые не будут востребованы отраслью.
Предложение: либо установить взаимодействие между комитетами, либо перенести работы по цифровизации МКД в рамках ТК 393 для обеспечения системности и избежания дублирования.
Подведение итогов
В завершении Марк Геллер поблагодарил всех участников за продуктивную работу. Он резюмировал, что все прозвучавшие предложения будут зафиксированы в протоколе, систематизированы и направлены в Минстрой России для учета при финальной актуализации Стратегии, срок которой намечен на конец 2026 года.
Подробнее