Управляющий Стрелецкий рассказал, как заработать на недвижимости без ее покупки.
ЗПИФы на недвижимость стали особенно популярны в последнее время. О том, кому они подходят и какова точка входа, рассказал управляющий фондами недвижимости «ВИМ Сбережения» Алексей Стрелецкий.
Паи на штаб-квартиру «ВКонтакте» или склады Ozon— Недвижимость в России часто воспринимают как единственный вид безопасных и надежных инвестиций. Но речь в первую очередь идет о жилой. Коммерческая тоже в этом тренде и доступна ли она частным инвесторам?
— Безусловно. Недвижимость — это отдельный класс активов, который ведет себя иначе, чем фондовый рынок или банковские инструменты. Во-первых, недвижимость умеет впитывать инфляцию: если растет стоимость строительства нового здания, то и построенное будет постепенно расти в цене. Во-вторых, доходность в недвижимости очень устойчивая. Если инфляция низкая — инвестор наслаждается арендным доходом на фоне низких ставок по депозитам и других консервативных инструментов. Если инфляция высокая — доходность от аренды начинает отставать от депозитов, но зато уже сама стоимость недвижимости прирастает и с лихвой компенсирует отставание. Это успокаивает. Частный инвестор это ценит.
У нас, в России, к этому активу вообще особое отношение. Даже в 1990-х, когда все рушилось, у людей оставались квартиры — и в тех сложных условиях недвижимость сохранила капитал. Такая же история и в Европе — там лендлорды владеют зданиями столетиями, независимо от того, кто у власти.
Коммерческая недвижимость принципиально не отличается от жилой, но на этом рынке более прозрачные правила. Здесь арендаторы заключают долгосрочные договоры, обязательства арендаторов покрыты обеспечительными депозитами, застрахована недвижимость и ответственность арендаторов, собственнику от арендатора возмещаются все операционные и коммунальные платежи, а ремонт и реконцепции делаются профессионально и своевременно. Но исторически это был привилегированный закрытый рынок для корпораций и ультрабогатых инвесторов, а розничным инвесторам оставались инвестиции преимущественно в жилье с его высокими ценами и низкой доходностью.
Так вот, ЗПИФ — это, по сути, единственный способ для розничного инвестора выйти на ранее закрытый для него рынок высококлассной коммерческой недвижимости и получить все преимущества.
— В чем заключается принцип работы ЗПИФа?
— Это коллективные инвестиции и профессиональное управление. Каждый инвестор вкладывает в фонд столько, сколько ему комфортно в настоящий момент, а управляющая компания покупает для инвесторов большой объект, который они по отдельности не смогли бы купить.
К примеру, в интересах пайщиков нашего флагманского фонда «РД 2» мы приобрели склад Ozon на 108 тыс. кв. м в Санкт-Петербурге. Инвестор через пай заходит в этот объект по цене ₽72 тыс. за 1 кв. м. Это, по сути, оптовая цена. В розницу склады формата light Industrial в Подмосковье стоят ₽106,4 тыс. за 1 кв. м — и это объекты без арендаторов, еще в стройке.Девелоперы оценивают стоимость строительства новых складов в ₽90–100 тыс. за 1 кв. м, а в фонде пайщик покупает уже построенный объект без девелоперских и арендных рисков. И сдает его не абы кому, а публичной компании — тому же Ozon, чьи финпоказатели можно посмотреть. Еще один пример — штаб-квартира «ВКонтакте» (входит в ЗПИФ «РД 2»). Пай фонда дает доступ к ней по ₽400 тыс. за 1 кв. м, уже с отделкой и арендатором. А рядом строится жилой комплекс, где метр без отделки и арендатора стоит ₽700–800 тыс. Это при том, что технически штаб-квартира «ВКонтакте» — более сложное сооружение: больше лифтов, выше потолки, центральное кондиционирование и вентиляция. С инвестиционной точки зрения разница очевидна.
— Какие средние доходности это может принести?
— Доходность от аренды — в два раза выше, чем у квартир. Недавняя выплата дохода «РД 2» принесла инвесторам 10,5% годовых только на аренде, а общая доходность с учетом роста цены недвижимости — 24,3% за прошедшие 12 месяцев.Доходность в недвижимости — двухфакторная. Это доход от аренды и от роста стоимости помещения — оно со временем дорожает, особенно если куплено по хорошей цене.По итогам четвертого квартала 2024 года аренда на склады классов А и B Московского региона выросла на 49%, до ₽12 560 кв. м в год, по данным Nikoliers.
Например, если купить объект, сданный по старым, заниженным ставкам и потом перезаключить договоры на более выгодных условиях, стоимость такого объекта может серьезно вырасти. Это классическая стратегия инвестора в коммерческую недвижимость: найти недооцененный актив, улучшить его — и за счет этого получить и рост аренды, и переоценку объекта.
Эту модель мы используем в каждом нашем фонде, а на цифрах уже можно посмотреть на примере фонда «Рентный доход ПРО». В этот фонд мы купили складской центр в Подмосковье и бизнес-центр на Чистопрудном бульваре, прямо около здания театра «Современник» в Москве. Мы оценили среднюю ставку аренды в офисном здании — потенциал был понятен уже в 2023 году, когда рынок еще даже не начал расти. А сейчас, когда на рынке крайне мало свободных площадей, нам удается договариваться о перезаключении контрактов по ставке почти в два раза выше, чем она была при заключении. Как итог, за последние 12 месяцев наши пайщики заработали 63% годовых (за три года — 39,3% в год), а фонд под нашим управлением стал самым доходным в России среди рыночных ЗПИФов для квалифицированных инвесторов, по данным «Эйлер Аналитические технологии». Но это фонд для квалифицированных инвесторов, с заемным финансированием, он сложнее и имеет больше рисков. А в низкорисковых фондах для широкого круга инвесторов по типу «РД 2» более реалистичны 25% годовых на горизонте пяти лет при базовом инфляционном прогнозе.Инвестор может спросить: зачем мне пай, если тот же депозит дает 17–18%?
В начале года депозиты давали 18–20%, через пару лет доходность уже может быть, например, 4%, как это было в 2021 году. А коммерческая недвижимость под нашим управлением сдана по долгосрочным договорам: в фонде «РД 2» средний доход от аренды на горизонте пяти лет — 11,8% годовых, а в его основе высококлассная недвижимость и сильные арендаторы: «ВКонтакте», Ozon, ПИК, Т2. БЦ SkyLight, где находится штаб-квартира «ВКонтакте», будет стоять и приносить доход, даже если арендатор поменяется. Это надежный актив. Именно такую стабильность дает участие в ЗПИФе.
«Это пассивные инвестиции, а не вторая работа»
— Давайте сравним фонды с более понятным для многих инструментом — например, купить квартиру и сдавать ее. Чем ЗПИФ с коммерческой недвижимостью выгоднее покупки квартиры?
— На первый взгляд, квартира — понятный инструмент. Купил, сдаешь, получаешь доход. Но если посмотреть глубже, то арендная доходность у жилья очень низкая — в среднем 6,4% годовых, и то с оговорками. Можно попытаться купить, например, офисное помещение, но для этого нужен серьезный капитал — как, впрочем, и для покупки квартиры.
Реально ли «пассивно» сдавать квартиру? Если ты сам покупаешь объект — это не пассивная история. Там куча задач: выбрать и проверить объект, договориться с риелтором, провести сделку, сделать ремонт, найти арендатора, следить за платежами и решать споры, если аренду не платят. Все знают, как это выглядит на практике. Это не инвестиция, это вторая работа.Настоящий пассивный доход от недвижимости появляется только тогда, когда этим управляет УК. Она и подбирает объект, и ведет сделку, и работает с арендатором. Вот тут и появляется преимущество ЗПИФов.
— Какие объекты чаще всего входят в ЗПИФы и почему?
— Основные сегменты, на которых сейчас сосредоточены управляющие компании, — склады и офисы.
Есть несколько причин:
Доходность. Складская недвижимость начала расти на фоне бума e-commerce — вырос спрос, арендные ставки пошли вверх и это сделало склады инвестиционно привлекательными. Сейчас похожий тренд наблюдается в офисной недвижимости — ставки растут, интерес арендаторов высокий;
Простота управления. Офисы и склады легче обслуживать, рынок ставок аренды прозрачный, да и проще объяснять инвестору, как работает фонд и за счет чего формируется доход.
А, например, торговые центры или гостиницы — это уже более специфичная и операционно сложная недвижимость. Один ТЦ может быть успешным, другой — в стагнации, хотя они стоят на одной улице. Там больше нюансов, рисков, больше переменных и требований к профессиональной экспертизе.
«Риски такие же, как у физических метров»
— Нужно ли инвестору разбираться в рынке недвижимости, следить за ним, анализировать, если он вкладывается в ЗПИФы?
— Разбираться — да, но в разумных пределах. Мы стараемся делать интуитивно понятный продукт, который инвесторы могут прочувствовать на кончиках пальцев. В общих чертах ведь он очень похож на сдачу квартиры в аренду. Просто цена метра сильно ниже в силу закрытости рынка, а доходности выше и лучше обеспечены, поскольку арендаторы — не физические лица, а крупнейшие компании. Но есть и нюансы.
Например, есть фонды, где только один объект. Зачастую инвесторам это кажется понятным и прозрачным — легко разобраться, легко оценить. Мы же придерживаемся другой модели — у нас в фондах сразу несколько объектов. На первый взгляд, это чуть сложнее для восприятия, но зато есть диверсификация по регионам, сегментам и арендаторам. А когда у тебя одно здание и один арендатор, любое непредвиденное событие может существенно сказаться на твоей доходности. Такие вещи нужно уметь правильно оценивать.Рынок розничных ЗПИФов на недвижимость по итогам 2024 года увеличился до ₽477,1 млрд, по оценке УК «Парус Управление активами». Из них на «квальные» фонды приходится ₽278,5 млрд, на фонды для неквалифицированных инвесторов — ₽198,6 млрд.
Наша задача как управляющей компании — сделать продукт, для которого не нужна глубокая вовлеченность со стороны инвестора. Мы формируем портфели из высококлассной недвижимости в растущих локациях и управляем ими профессионально. Большинство наших инвесторов фокусируются на результатах и мало погружаются в жизнь фондов. Но поскольку наши фонды обращаются и на Московской бирже, мы стараемся давать максимум открытой информации, чтобы каждый инвестор мог правильно оценить пай и перспективы доходности: что за объекты, кто арендаторы, как расходуются деньги на управление.
Мы первыми на рынке задали формат «Отчета управляющего» — раз в три месяца по каждому фонду выходит детализированный отчет, из которого понятны все денежные потоки, события по арендаторам и главное — ориентировочные прогнозы будущих выплат.
— Если человеку срочно понадобятся деньги, можно ли быстро выйти из фонда? Или такие вложения — это надолго?
— Для «РД 2» мы организовали внебиржевое обращение, продать пай можно раз в квартал по расчетной стоимости пая с определенным дисконтом. Дисконт нужен, потому что фонд закрытый и не продает недвижимость до завершения. Чтобы выкупить пай, нужно привлечь капитал, а он сейчас дорогой — отсюда и дисконт.
У некоторых УК есть биржевая модель — вход и выход через биржу. У нас два фонда тоже торгуются на бирже. Но мы видим, что там низкая ликвидность, спрос слабый, возникают нездоровые дисконты. К сожалению, пока еще не так много инвесторов, которые хорошо понимают фонды, различия между ними, внимательно читают отчеты управляющего. Большие обороты на бирже могут быть до тех пор, пока фонд в активной стадии продажи, а как только УК переключается на новый фонд — обороты и ликвидность падают.
Но в целом недвижимость — это не тот актив, из которого стоит часто выходить-входить. Здесь низкая ликвидность. Поэтому мы и говорим: инвестировать в недвижимость лучше надолго — хотя бы на пять лет. Это минимум, за который, как правило, реализуются основные заложенные предпосылки инвестиции. За это время инвестор успевает пройти путь от покупки здания до перезапуска аренды по новым ставкам и переоценки объекта.
— Какие риски стоит учитывать, перед тем как инвестировать в такой фонд?
— Тут все примерно как с покупкой физических метров. С одной стороны — это реальный актив, он не исчезнет, не обанкротится, сохраняет внутреннюю стоимость. А с другой — его надо обслуживать. Об этом инвесторы часто забывают.Основные риски, в первую очередь, коммерческие:арендатор не заплатил;упала ставка аренды на рынке;простой между выходом прежнего и заходом нового арендатора;технические риски — повреждение объекта, проблемы с инженерными сетями, стихийные бедствия.
— А что делает управляющая компания, чтобы эти риски снижать?
— Во-первых, мы сдаем все объекты только по долгосрочным договорам аренды. Даже в пандемию и в 2022 году все арендаторы продолжали платить, потому что были связаны обязательствами.
Во-вторых, арендаторы вносят обеспечительный депозит — как правило, это несколько месяцев аренды. Если что-то случилось, у нас есть время найти нового арендатора, не теряя в деньгах.Третий момент — мы инвестируем только в недвижимость класса А. Более дешевые объекты могут давать чуть большую доходность на старте, но вдолгую они менее стабильны.
А хорошие объекты всегда будут в спросе, даже если рынок ослабевает.Четвертое — техническое состояние объектов. Они эксплуатируются профессиональными компаниями, которые мы отбираем на тендерах. Это гарантия, что здание будет в порядке много лет, а арендатор не захочет уезжать.
Пятое — профилактика и контроль арендаторов. Мы прописываем в договорах четкий порядок: нельзя делать перепланировки, прокладывать воду или заниматься огнеопасными работами без разрешения УК. Все строго по согласованию — это снижает вероятность ЧП.И наконец, все объекты застрахованы на полную рыночную стоимость в ведущих страховых компаниях. Даже если произойдет что-то непредвиденное, пайщики не теряют капитал — страховая покрывает убыток.
Полностью от рисков не уйти, но, как видите, на рынке коммерческой недвижимости есть множество инструментов, как эти риски снизить. Если в твоем фонде несколько хороших зданий в разных локациях и сегментах, сильные арендаторы, долгосрочные договоры аренды и профессиональный управляющий — сильным колебаниям доходности неоткуда взяться.
«Мы только в начале пути»
— рынок ЗПИФов недвижимости будет расти
— Как вам кажется, что будет происходить с рынком в ближайшие пару лет? Будут ли появляться новые форматы, расти интерес со стороны частных инвесторов?
— Мы уверены, что рынок только в начале своего пути. Сегодня в наших фондах около 11 тыс. инвесторов — вроде бы внушительная цифра. Но если сравнить ее с другой — 37 млн частных инвесторов, имеющих брокерские счета на Мосбирже, — становится ясно: большинство людей пока просто не знают о такой возможности и продолжают инвестировать в квартиры. Но когда узнаваемость ЗПИФов будет расти, все больше частных инвесторов начнут обращать внимание на этот инструмент.
По данным «Эйлер», в России зарегистрировано 2877 фондов недвижимости. Ими владеют 2,3 млн инвесторов — физлиц и компаний.Кроме того, рынок начинает постепенно диверсифицироваться. Сейчас большинство фондов сосредоточены на складах и офисах, но мы уверены, что скоро появятся новые интересные форматы. Например, гостиничная недвижимость: внутренний туризм растет, доверие к российским отелям укрепляется. Мы также видим потенциал в дата-центрах. Это, по сути, та же модель аренды, просто специфическая: арендуется не площадь, а мощность и инфраструктура. Такие фонды активно развиваются за рубежом — этот тренд вполне может прийти и к нам.
Еще один важный вектор развития — аналитическое покрытие. Сейчас инвестору приходится самому разбираться, что стоит за тем или иным фондом: какие у него объекты, когда они были построены, сданы ли в аренду, на каких условиях. Мы надеемся, будет появляться все больше аналитиков, что поможет инвесторам принимать более взвешенные решения — как это уже работает на рынке акций.В целом у формата ЗПИФов коммерческой недвижимости есть все шансы стать массовым инвестиционным инструментом — именно потому, что он сочетает в себе понятность, стабильность, удобство и хорошую доходность.
Источник: РБК
📌 Регистрируйтесь на "Ярмарку УК" через платформу "ОкРОН"
Другие новости категории "Мнение" читайте здесь