Он указал, что ст. 14 Закона об объектах культурного наследия предусматривает защиту имущественных прав субъектов, вложивших свои средства в работы по сохранению объектов культурного наследия, обеспечивая при этом необходимый баланс частных и публичных интересов.
Одна из экспертов «АГ» пояснила, что Закон об объектах культурного наследия ориентирован на то, чтобы стимулировать частных лиц инвестировать деньги в сохранение и восстановление объектов культурного наследия, в обмен на это им предоставляется льгота по арендной плате. Другой предположил, что с арендодателя была взыскана стоимость неотделимых улучшений скорее на основании ч. 2 ст. 623 ГК, нежели на основании ст. 14 Закона об объектах культурного наследия.
29 мая Конституционный Суд вынес Определение № 1448-О/2025 по жалобе АО «ДОМ.РФ» на ст. 14 Закона об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ, которая предоставляет арендаторам объектов культурного наследия льготы в связи с тем, что они вложили свои средства в работы по сохранению объектов культурного наследия, с последующим возмещением данных расходов.
АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ООО-арендатору о расторжении охранно-арендного договора о пользовании нежилым зданием, являющимся объектом культурного наследия, и о возврате этого объекта недвижимости. Арендатор подал встречный иск о взыскании денежных средств. Арбитражный суд удовлетворил исковые требования ДОМ.РФ и отказал в удовлетворении встречных требований. Апелляция и кассация оставили это решение без изменений.
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС определением от 25 октября 2022 г. отменила судебные акты нижестоящих инстанций в части отказа в удовлетворении встречного иска арендатора, дело в указанной части было направлено на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела арбитражный суд, с которым согласились суды вышестоящих инстанций, удовлетворил встречные исковые требования арендатора к арендодателю, в том числе о взыскании стоимости ремонтно-реставрационных работ на арендованном объекте.
В жалобе в Конституционный Суд ДОМ.РФ указал, что ст. 14 Закона об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ противоречит Конституции, поскольку предоставляет арендаторам объектов культурного наследия помимо получения двух видов льгот (право на льготную арендную плату и право на уменьшение установленной арендной платы) возможность возмещения суммы произведенных расходов на сохранение объекта культурного наследия. В свою очередь, ч. 4 ст. 291.14 АПК ограничивает полномочия судов нижестоящих инстанций, обязывая их выполнять указания Судебной коллегии Верховного Суда РФ о толковании закона.
Отказывая в принятии жалобы к рассмотрению, КС напомнил, что Конституция закрепляет обязанность каждого заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры. На реализацию данной конституционной обязанности, а также права каждого на доступ к культурным ценностям направлен, согласно его преамбуле, Закон об объектах культурного наследия. Статья 14 закона предусматривает защиту имущественных прав субъектов, вложивших свои средства в работы по сохранению объектов культурного наследия, обеспечивая при этом необходимый баланс частных и публичных интересов.
Таким образом, указал КС, положения этой статьи не могут расцениваться как нарушающие в указанном в жалобе аспекте конституционные права АО «ДОМ.РФ», в деле с участием которого суды в числе прочего установили, что арендатор в период с 2006 по 2009 г. за свой счет с согласия уполномоченных органов выполнил на арендованном объекте комплекс ремонтно-восстановительных работ, направленных на сохранение и восстановление его исторического облика. При этом в 2013 г. дополнительным соглашением арендатору была установлена льготная арендная плата со дня заключения соглашения до окончания срока действия договора (1 июля 2028 г.). Учитывая изложенное, суды пришли к выводу, что в связи с досрочным расторжением договора аренды по требованию арендодателя в отсутствие со стороны арендатора каких-либо противоправных действий и нарушений условий договора аренды арендодатель обязан возместить понесенные арендатором затраты на работы по сохранению и восстановлению арендованного имущества, которые не были зачтены арендатору в счет арендной платы в период действия договора. КС отметил, что установление фактических обстоятельств конкретного дела, а также проверка правильности применения оспариваемых норм с учетом таких обстоятельств не входят в его компетенцию.
Что касается ч. 4 ст. 291.14 АПК, Конституционный Суд указал, что в системной связи с другими положениями гл. 35 данного Кодекса она предоставляет дополнительную гарантию защиты прав участников арбитражного судопроизводства, будучи одной из форм реализации установленной законодательством возможности исправления по жалобам заинтересованных лиц судебных ошибок, имевших место в ходе предшествующего судебного разбирательства и повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов. Таким образом, КС пришел к выводу, что эта норма АПК также не может расцениваться в качестве нарушающей конституционные права заявителя в указанном в жалобе аспекте.
Как отметила в комментарии «АГ» юрист Дарья Петрова, сегодня законодатель исходит из того, что деньги арендатора, вложенные им в сохранение и реставрацию арендуемых объектов культурного наследия, подлежат возмещению путем предоставления ему льготы по арендной плате. Причем из формулы, установленной Постановлением Правительства РФ от 4 октября 2012 г. № 1005, явно следует, что размер льготы фиксированный и зависит от размера вложений арендатора в объект культурного наследия. Соответственно, пояснила она, если договор аренды прекращается досрочно, то неполученная арендатором льгота по аренде составляет неосновательное обогащение арендодателя и подлежит возмещению. «Именно такой подход поддержал Конституционный Суд. Он не стал вмешиваться в анализ вопросов факта и ограничился лишь указанием на то, что в таком подходе нет нарушения ключевых основ российского права. И с позицией КС следует согласиться: иное противоречило бы действующему законодательству», – указала эксперт.
Дарья Петрова пояснила, что Закон об объектах культурного наследия ориентирован на то, чтобы стимулировать частных лиц инвестировать деньги в сохранение и восстановление объектов культурного наследия. В обмен на эти инвестиции им предоставляется льгота по арендной плате. «Если же происходит так, что фактически эта льгота не предоставляется, например в связи с досрочным расторжением договора аренды, то это значит, что у частного арендатора-инвестора должна быть возможность возместить за счет публичного субъекта сумму своих вложений. Такое решение представляется достаточно справедливым с точки зрения баланса интересов публичного субъекта и частного инвесторов», – заключила она.
«Было бы интересно почитать судебные акты, принятые арбитражными судами, поскольку описательная часть рассматриваемого определения оставляет больше вопросов, чем ответов», – указал адвокат АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров.
Он пояснил, что ст. 14 Закона об объектах культурного наследия предоставляет право на: а) изначально уменьшенный (льготный) арендный платеж, б) уменьшение арендного платежа на сумму понесенных затрат в порядке, установленном соответствующим договором, и в) компенсацию понесенных затрат. Однако п. «а» и «б» касаются арендных отношений, тогда как «в» распространяет свое действие на собственников либо на договоры безвозмездного пользования. То есть из буквального толкования нормы права следует, что данные пункты применяются к разным правоотношениям и п. «а» и «б» не могут одновременно применяться с п. «в».
В свою очередь, отметил адвокат, из определения КС следует, что «удовлетворены встречные исковые требования арендатора к арендодателю, в том числе о взыскании стоимости ремонтно-реставрационных работ на арендованном объекте». «Таким образом, неясно основание применения ВС нормы, регулирующей отношения безвозмездного пользования (ссудодатель – ссудополучатель), к правоотношениям из договора аренды (арендодатель – арендатор) и применялась ли данная норма вообще. Действительно, в случае применения одновременно всех пунктов либо п. “а”/“б” и “в” баланс частных и публичных интересов был бы нарушен, однако, как мы видим, данные пункты направлены на разные правоотношения, в связи с чем КС сделал правильный вывод о соответствии данной нормы Конституции», – указал Константин Смолокуров.
Он предположил, что с арендодателя была взыскана стоимость неотделимых улучшений скорее на основании ч. 2 ст. 623 ГК (как неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя), нежели на основании ст. 14 Закона об объектах культурного наследия, что, по его мнению, было бы обоснованным. «Таким образом, в данном случае внимания заслуживает не только рассматриваемое определение КС, но и определение ВС, на которое ссылается заявитель жалобы», – полагает адвокат.
Марина Нагорная
Источник: https://www.advgazeta.ru/
Другие новости из категории Ремонт читайте здесь📌 Прими участие в "Ярмарке УК" - выставка PRO управление недвижимостью.
