Председатель Совета Ассоциации АКОН Лина Ткаченко ответила на вопросы о рынке управления многоквартирными домами.
- Какие средние тарифы управляющих компаний были зафиксированы в 2020,2021,2022,2023 и 2024 годах (желательно в массовом сегменте)? С чем вы связываете такую динамику?
- Ассоциация АКОН в ноябре 2024 года провела аналитическое исследование «Тарифы на жилищные услуги для населения по регионам РФ в 2020 – 2024 годах: темпы роста, индексация, динамика», для проведения которого были собраны данные по 85 регионам России (без учёта 4 новых регионов), тарифы на «Содержание и ремонт» были взяты по данным ЕМИСС.
В результате исследования были получены следующие значения по средним тарифам за «Содержание и ремонт»: 2020 год - 20,25 руб., 2021 год - 20,57 руб., 2022 год - 21,23 руб., 2023 год - 22,13 руб., 2024 год - 23,02 руб. То есть за 4 года тариф вырос менее, чем на 14% или в среднем рост составил 3,26% в год. При этом за этот же период официальная инфляция по данным Росстата составила в среднем более 9% в год.
Такую динамику мы связываем с механизмом утверждения тарифа «Содержание и ремонт», предусмотренным «Жилищным кодексом», в соответствии с которым эта плата утверждается на общем собрании собственников. По нашим данным, только в 30% случаев собственники соглашаются на предложение УК повысить стоимость, и то на меньшую величину, чем предлагает управляющая компания. В большинстве случаев собственники предпочитают требовать от УК выполнения своих обязанностей, не повышая при этом тариф несколько лет.
- Как формируется тариф УК? На оказание каких услуг могут рассчитывать собственники многоквартирных домов за оплату услуг УК?
- Тариф УК предполагает набор услуг, предусмотренный Постановлением Правительства № 290, в котором закреплён минимальный перечень работ и услуг, которые обязана выполнять управляющая компания.
В соответствии со ст. 156 Жилищного кодекса РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается на общем собрании собственников в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства с учетом предложений управляющей организации. То есть тариф устанавливают и утверждают собственники на общем собрании, а управляющая компания вносит только свои предложения.
Перечень услуг, которые оказывает УК за утвержденный тариф закреплён в договоре управления, который должен быть также утверждён на ОСС и заключен между УК и собственниками. Здесь обязательно должен быть минимальный перечень работ и услуг из Постановления Правительства # 290, а также могут быть включены дополнительные услуги, не предусмотренные Постановлением Правительства. Например, наличие охраны или консьержа.
Кроме того, следует отметить, что при расчете тарифа УК учитывает еще несвоевременные платежи и задолженности собственников за услуги УК. Более того, в случае отсутствия прямых договоров собственников с РСО, бремя долгов за коммунальные ресурсы ложится на плечи управляющих компаний. Всё это влечёт за собой кассовые разрывы, которые УК вынуждены каким-то образом покрывать и закладывать эти риски в плату «За содержание и ремонт».
3- Растет ли качество предоставляемых услуг? С чем это связано? Замечают ли это владельцы недвижимости?
- В последнее время всё чаще мы наблюдаем внедрение во взаимоотношения между собственниками и управляющими компаниями цифровых технологий, а именно – мобильные приложения, позволяющие оперативно взаимодействовать – подавать заявки в УК и отслеживать их статус, оплачивать услуги, открывать дистанционно домофон, организовывать голосования по вопросам жизни дома и другие функции.
Управляющие компании всё больше становятся клиентоориентированными и придумывают дополнительные сервисы, чтобы повысить лояльность жителей. Например, организовывают совместные праздники во дворах, предлагают индивидуальные услуги – уборка квартир, выгул домашних животных, встреча курьеров, сдача квартир в аренду и контроль за ними, услуги электриков, сантехников, грузчиков, сборщиков мебели и др.
- Почему в этом сегменте собственники остаются недовольны и часто жалуются на качество работы УК? Стало ли жалоб больше/меньше и почему?
- Собственники часто не соотносят параметры «цена - качество». Не повышая тариф по несколько лет, требуют, чтобы УК выполняла все положенные обязанности и услуги. Более того, очень часто недовольными собственниками являются заядлые должники, которые вообще не считают нужным платить управляющей компании. Недавно на одном из наших мероприятий председатель ТСЖ в шутку предложил установить повышенный тариф для таких «буйных» жителей, поскольку времени на них тратится очень много, а жалобы в контролирующие органы не всегда обоснованны.
Заметно сезонное увеличение жалоб. Обычно осенью, когда многие возвращаются после летнего отдыха и жизни за городом, а на улице холодает, начинают идти дожди, жалоб становится больше.
При этом следует отметить, что в сфере управления многоквартирными жилыми домами наблюдается достаточно высокая консолидация домов в руках отдельных компаний (или группы компаний), занимающих доминирующее положение на рынке оказания услуг управления многоквартирными домами в своем регионе. Этот факт свидетельствует о низком уровне развития конкуренции. Прямым же следствием отсутствия конкуренции являются высокие цены и низкое качество. В такой ситуации управляющей компании просто незачем думать о повышении качества своей работы.
- Какие проблемы сейчас негативно влияют на работу УК? Как удается их решить? Как растут расходы и почему?
- Одна из основных проблем – нехватка персонала, обострившаяся по разным причинам в последнее время. Эту проблему компании решают повышением зарплат своих сотрудников за счет внедрения дополнительных сервисов для жителей.
- Будут ли тарифы УК расти в 2025 году? Какие факторы говорят об этом?
- На наш взгляд тарифы УК расти будут, поскольку уже несколько лет подряд они практически не повышались, а расходы, в первую очередь – зарплата персонала, выросли существенно. При этом тарифы на коммунальные ресурсы растут, в соответствии с ежегодными Постановлениями Правительства и региональных властей. Например, за период 2020 – 2024 гг. средний рост тарифа на теплоснабжение по России составил 44,67%, а на водоснабжение и водоотведение – 35%.
- Фальсификация протоколов ОСС - насколько она распространена, почему власти не могут это пресечь и кто пользуется такой практикой и в каких случаях?
- Фальсификация протоколов ОСС посредством подделки подписей собственников квартир в многоквартирных домах – распространенное явление в рамках всей России.
Протоколы общих собраний собственников чаще всего подделывают с целью захвата дома в управление, повышения действующей платы за «Содержание и ремонт», когда собственники против. В последнее время мы узнали еще об использовании поддельных протоколов ОСС для вывода, фактически - кражи, денег со спецсчета на капремонт. Также, предъявив фальсифицированный протокол ОСС, был взят кредит на проведение капремонта, о котором жители узнали уже постфактум. Еще в Санкт-Петербурге известен случай «кражи» ТСЖ, когда, используя поддельный протокол, был сменён председатель правления ТСЖ и назначен новый, подконтрольный действующей в доме УК. Одним словом, протоколы ОСС фальсифицируются в случаях, когда решения принимаются общим собранием собственников.
Подделкой протоколов ОСС пользуются недобросовестные управляющие компании, поскольку фактически за это деяние никто не несёт наказание.
Да, протоколы ОСС были признаны официальным документом, за подделку которых предполагается уголовная ответственность по ст. 327 УК РФ. Но для этого нужно найти конкретного человека, который этот протокол подделал. А это фактически невозможно. В итоге управляющая компания, зашедшая на управление домом по поддельному протоколу, ничем не рискует. В худшем случае - протокол в суде будет признан недействительным, но это не освобождает собственников квартир от оплаты услуг этой УК, свои деньги она всё равно получит, и тем более она не обязана возвращать собранные денежные средства, несмотря на то что управляла домом незаконно.
Более того, в соответствии с недавними поправками, внесёнными в «Жилищный кодекс», собственники не могут сменить УК ранее, чем через год с начала её работы. Таким образом, управляющая компания, получившая по поддельному протоколу в управление дом, гарантированно не уйдет с него в течение года. Выгнать её можно только по решению суда, но это очень длительный процесс, который длится обычно больше года, и терпение жителей порой заканчивается раньше, чем судебный процесс.
По вопросу статистики - конкретных цифр нет, но, думаю, что о масштабах этого явления красноречиво говорит тот факт, что рейдерские захваты многоквартирных домов с использованием поддельных протоколов ОСС очень часто связывают с крупнейшей управляющей компанией страны «ПИК Комфорт». Если так поступает лидер рынка, то можно только предположить, какой пример он подаёт остальным участникам рынка управления МКД.
📌 Войди в «100 лучших практик управления недвижимостью» на Ярмарке УК