Полная версия ответов на вопросы газеты «Коммерсантъ»
Комитет по строительству и ЖКХ обратились к Минстрою с просьбой предоставить предложения по совершенствованию системы допуска на рынок управления многоквартирными домами и проработать предложения о формировании системы обязательных и добровольных требований к лицам, осуществляющим управление жилищным фондом. Об этом говорится в решении по итогам заседания комиссии Госсовета РФ по строительству и ЖКХ, прошедшего 19 сентября 2024 года. Копия решения от 11 ноября 2024 года есть у “Ъ”.
Современная нормативно-техническая база более чем на 95% посвящена периоду проектирования и строительства, но не охватывает в полной мере период эксплуатации. Сохранение технического состояния многоквартирного дома напрямую зависит от надлежащей эксплуатации. Тем временем управляющие организации недостаточно эффективно организовывают свою деятельность из-за недостатка применяемых методов ценового регулирования, отсутствия мотивации к снижению затрат. А система допуска на рынок управления несовершенна.
- Почему рынок сформирован таким образом, что качество управления объектами очень низкое, а собственники всегда недовольны?
Это системная проблема. Деятельность любой коммерческой организации направлена на извлечение прибыли и снижение своих затрат на основе договорных отношений между заказчиком и исполнителем. Законодатель сформировал искусственные условия, в которых множественный Заказчик услуг (собственники многоквартирного дома) до сих пор не понимают, что добросовестный Исполнитель (управляющая организация) готова предложить фактически любые услуги для комфортного и безопасного проживания в доме, намного больше, чем законодательно закрепленный (Постановление Правительства 290 и д.) минимальный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, однако УК готова их оказывать за экономически обоснованную плату. Установленный органами местного самоуправления размер платы за минимальный перечень работ и услуг (на который часто ориентируются собственники в ценообразовании для своего МКД), экономически не обоснован, он существенно занижен, автоматически не индексируется на размер инфляции. Его можно применять только для части жилищного фонда, например, для многоквартирных домов с максимально упрощенной начинкой – без лифтов, мусоропроводов, при условии, что они находятся в хорошем состоянии и не требуют дорогостоящих ремонтных работ. Для современных МКД с хорошей, достаточно дорогой начинкой (множественностью дорогого лифтового оборудования, сложными автоматизированными инженерными системами для подачи коммунальных услуг – водоснабжение, водоотведение, отопление и др.) в также с множеством дополнительных услуг, обеспечивающих дополнительную безопасность и комфорт (видеонаблюдение) наличием консьержей, охраны и т.д. рассчитывается экономически обоснованный размер платы, который может быть в 2-4 раза выше, чем установленный органами местного самоуправления для государственных УК.
- Что нужно, чтобы качество управления было выше? Справятся ли УК с новыми условиями?
Для каждого дома после проведение технического обследования необходимо проведение индивидуального расчета экономически обоснованного размера платы (с учетом его индивидуальных особенностей, установленного оборудования, текущего технического состояния), который включает в себя как минимально необходимый перечень работ и услуг для его надлежащего содержания, так и дополнительные расходы на его перспективное развитие. Разъяснение собственникам необходимости проведения данных работ и услуг, фактически торги, как на рынке и на договорных условиях, заключение договора, учитывающего интересы обеих сторон. У каждой стороны должен быть свой мотив: УК стремиться заработать, собственники хотят, чтобы дом содержался в надлежащем состоянии. Например, когда коммунальные ресурсы (вода, электричество, тепло и др) используемые УК на содержание дома входили в общий размер платы за содержание и ремонт УК было выгодно их экономить, проводя мероприятия по энергоээффективности и энергосбережению. Когда законодатель вывел их из размера платы за содержание и ремонт, отдельной строкой расходов для собственников, УК потеряли экономический интерес к энергосбережению, теперь это стали прямые затраты собственников.
Никита Чулочников, президент Ассоциации АКОН